Owen Sound : Un plan d'affaires municipal sur quatre ans

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Chapitre 26La transition des panneaux publicitaires immobiliers sur quatre ans

9,040 mots · Mike Seiler · Owen Sound, Ontario

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Dans ce chapitre

Les pancartes immobilières sont familières.

Une maison est mise en vente.

Une pancarte apparaît sur la pelouse.

La propriété se vend.

La pancarte disparaît.

Ce système a existé depuis des générations parce qu'il remplit des fonctions utiles.

Elle indique:

qu'une propriété est disponible.

Elle identifie l'agence immobilière ou le vendeur.

Elle fournit un numéro de téléphone ou un autre moyen de contact.

Elle peut orienter quelqu'un vers une visite ouverte.

Mais la façon dont les Canadiens découvrent les biens immobiliers a changé.

La question pour Owen Sound n'est pas:

Les pancartes immobilières sont-elles bonnes ou mauvaises ?

La meilleure question est:

Combien d'annonces physiques avons-nous encore besoin dans les rues résidentielles lorsque les informations sur les propriétés de haute qualité deviennent de plus en plus accessibles par d'autres moyens ?

Si Owen Sound peut réduire le désordre visuel inutile tout en préservant la communication pertinente sur les propriétés, le choix des consommateurs, l'accessibilité et la concurrence équitable, cela mérite d'être exploré.

Mais cela devrait être fait lentement.

De façon légale.

Réversible.

Et uniquement après que les alternatives d'information fonctionnent.

Le principe est:

Construisez d'abord l'alternative. Réduisez ensuite l'ancien système. Ne retirez jamais une communication utile avant d'avoir prouvé ce qui la remplace.

26.1Commencer par les règles existantes

Owen Sound régule déjà les pancartes.

Le règlement municipal consolidé sur les pancartes publié par la ville indique que ses objectifs comprennent permettre une identification raisonnable des entreprises et des services, une compatibilité avec les alentours, la protection du caractère visuel de la ville, la sécurité des piétons et des automobilistes, et la minimisation des effets négatifs sur les propriétés avoisinantes. Le même règlement indique que les municipalités ont l'autorité, en vertu de la Loi sur les municipalités de l'Ontario, de réglementer les pancartes.

La version consolidée publiée par la ville date du 15 mars 2022 et précise expressément qu'elle est fournie à titre de commodité plutôt qu'en tant que version juridique officielle, donc toute modification élaborée pendant le prochain mandat devrait d'abord être confirmée par le greffier et le conseil juridique pour identifier les règlements applicables.

C'est là que ce plan commence.

Pas avec un interdit.

Avec les règles déjà en vigueur.

26.2Ce que Owen Sound autorise aujourd'hui

Selon le règlement municipal consolidé sur les pancartes actuellement publié par la ville, les pancartes immobilières dans les zones résidentielles figurent parmi les pancartes autorisées sans permis individuel.

Pour les zones résidentielles et connexes mentionnées dans le tableau, les règles actuelles prévoient:

Le même règlement prévoit des normes différentes et plus grandes pour les pancartes immobilières dans les zones commerciales et industrielles.

Cette distinction est importante.

La revente d'une maison individuelle n'est pas nécessairement le même problème de communication que:

La transition devrait commencer par les pancartes de revente résidentielle ordinaire.

Pas toutes les pancartes immobilières de la ville.

26.3Appliquer avant de réécrire

La première année devrait d'abord répondre à la question suivante:

Les règles existantes sont-elles réellement suivies ?

Avant que le conseil municipal n'élabore une autre réglementation, il devrait examiner:

Si les règles existantes sont suffisantes mais appliquées de manière incohérente, la première réforme pourrait simplement être une meilleure administration.

La Règle

Ne pas rédiger un nouveau règlement municipal pour résoudre un problème principalement causé par l'insuffisance d'application du règlement actuel.

26.4Établir la base de référence

Avant de modifier les règles sur les panneaux, documenter l'état actuel de la rue.

Une base de référence saisonnière pourrait examiner des secteurs résidentiels représentatifs et enregistrer :

Ne pas photographier ou cataloguer les résidents de manière inutile.

L'objectif est les panneaux.

Pas les ménages.

26.5Quel problème résolvons-nous ?

La transition proposée vise à tester si la réduction des grands panneaux immobiliers résidentiels peut améliorer :

sans réduire de manière significative :

Ces résultats devraient être énoncés avant toute modification de règlement municipal.

Sinon, tout changement pourrait ensuite être décrit comme réussi simplement parce que les panneaux sont devenus plus petits.

26.6Ne pas promettre une augmentation de la valeur des propriétés

Un argument pour réduire la prolifération des panneaux immobiliers est que des rues résidentielles plus propres pourraient améliorer la perception des quartiers.

C'est une hypothèse raisonnable.

Ce n'est pas une garantie d'augmentation de la valeur des maisons.

Le plan final ne devrait pas dire :

Enlever les panneaux de pelouse augmentera la valeur de votre propriété.

Le wording défendable est :

Nous testerons si la réduction de la prolifération inutile des panneaux améliore la perception des rues résidentielles par les résidents et les acheteurs.

Les prix des propriétés sont influencés par de nombreux facteurs plus importants.

Ne pas transformer une idée d'aménagement urbain en une promesse financière non soutenue.

26.7Les panneaux sont une forme de communication

Il ne s'agit pas simplement d'un problème d'esthétique.

Un panneau immobilier communique :

Cette propriété est à vendre.

Il peut également communiquer :

La Charte canadienne des droits protège la liberté d'expression prévue à l'article 2(b), sous réserve de limites raisonnables justifiables en vertu de l'article 1.

La Cour suprême du Canada a déjà jugé que la réglementation municipale des panneaux peut toucher la liberté d'expression. Dans Ramsden c. Peterborough, la Cour a traité d'une interdiction municipale absolue d'afficher des affiches sur les biens publics et a conclu que cette interdiction portait atteinte à l'article 2(b) et n'était pas justifiée sous sa forme absolue.

Les panneaux immobiliers sur des propriétés résidentielles privées présentent des faits différents.

Cette affaire ne résout pas la question d'Owen Sound.

Elle démontre pourquoi la ville ne devrait pas traiter la réglementation des panneaux comme un problème juridique mineur.

Avant de passer d'une étape de transition à une autre, obtenir un examen juridique municipal portant sur :

La question n’est pas

Est-ce qu’on peut trouver un avocat qui dit oui?

La question est:

Le conseil peut-il défendre la règle comme licite, proportionnée et liée à un objectif municipal légitime?

Si non, modifier la politique.

26.9Outil le moins intrusif et efficace

Même lorsque le conseil a l’autorité de réglementer, il devrait se demander:

Quelle est la règle la moins intrusive qui atteint l’objectif public?

Des approches possibles comprennent:

Une interdiction totale ne devrait pas être l’hypothèse de départ.

26.10Quatre ans, pas quatre mois

La proposition devrait s’élaborer progressivement.

Année un

Application de la règle actuelle, ligne de base et alternatives d’information.

Année deux

Des pancartes résidentielles conventionnelles plus petites et moins nombreuses, si soutenues après examen.

Année trois

Essai de repères résidentiels discrètes standardisés.

Année quatre

Décision sur l’opportunité d’une réduction substantielle des pancartes résidentielles conventionnelles importantes.

À chaque étape:

Mesurer avant de poursuivre.

26.11Année un : Nettoyer ce qui existe déjà

L’objectif de l’Année un n’est pas de changer toutes les pancartes.

Il s’agit de comprendre le système.

Actions

Question de l’Année un

Pouvons-nous améliorer l’aménagement des rues simplement en faisant fonctionner correctement le système actuel?

Si oui, cela compte.

26.12Retirer les pancartes lorsque l’annonce est terminée

La réglementation actuelle exige que les pancartes pertinentes soient retirées dans les 14 jours suivant la fin ou l’expiration de l’annonce.

C’est un endroit évident pour commencer.

Une pancarte ne devrait pas rester indéfiniment pour promouvoir une propriété qui n’est plus disponible.

Premier à l’action

Les résidents pourraient signaler des pancartes visiblement périmées par le système de services municipal ordinaire.

Le signalement est ensuite vérifié.

Aucune humiliation publique.

Aucune application par la foule.

Simple application des règles existantes.

26.13Le problème du cadre vide

Un cadre immobilier vide ou endommagé peut être plus visuellement dérangeant qu’un panneau actif.

L’examen de l’application devrait également porter sur :

Si les règles actuelles s’appliquent déjà à ces cas, utilisez ces règles.

Si un manque réel existe, présentez ce manque au conseil municipal.

26.14Année un : sensibilisation

L’année un devrait également sensibiliser aux alternatives à l’information sur la propriété.

Cela inclut :

La ville ne devrait pas prétendre que RealMap est la seule façon de découvrir une propriété.

L’objectif est de démontrer que les grands panneaux de pelouse ne sont plus le seul canal de communication.

26.15Demander aux acheteurs comment ils ont trouvé la propriété

Par l’entraînement de sondages volontaires impliquant des vendeurs prêts à participer et des professionnels immobiliers, demandez aux acheteurs :

Comment avez-vous appris pour la première fois que cette propriété était disponible ?

Réponses possibles :

Cela fournit au conseil des preuves utiles.

Si presque personne ne découvre des maisons par des panneaux, cela nous dit quelque chose.

Si un nombre important de personnes le fait encore, cela nous dit aussi quelque chose.

26.16Demander aux vendeurs

Demandez aux vendeurs récents :

Le panneau de pelouse était-il important pour vous ?

Les acheteurs ont-ils mentionné l’avoir vu ?

Accepteriez-vous un panneau plus petit ?

Un marqueur standard de propriété fournirait-il une visibilité suffisante ?

Seriez-vous à l’aise sans panneau conventionnel si la découverte en ligne et hors ligne était forte ?

Quels seraient vos inquiétudes ?

Le vendeur supporte les conséquences financières d’une exposition insuffisante de la propriété.

Sa perspective compte.

26.17Demander aux acheteurs

Demandez aux acheteurs :

Utilisez-vous les panneaux de pelouse pour découvrir des propriétés ?

Les utilisez-vous principalement pour confirmer l’adresse d’une propriété déjà trouvée en ligne ?

Prenez-vous des photos des informations sur les panneaux ?

Vous fiez-vous aux panneaux de direction pour les visites ouvertes ?

Quelles informations physiques auriez-vous encore besoin si les grands panneaux étaient réduits ?

La réponse peut révéler que les panneaux servent aujourd’hui une fonction différente qu’il y a vingt ans.

26.18Demander aux professionnels immobiliers

Les professionnels immobiliers devraient être fortement impliqués dans la conception de la transition.

Demandez :

Ne décidez pas des besoins de la profession sans demander à la profession.

26.19Demander aux vendeurs privés

Les vendeurs privés ont besoin d'une voix distincte.

Un professionnel peut avoir :

Un vendeur privé peut dépendre davantage de la visibilité physique.

Une politique qui semble neutre pourrait donc avoir un effet différent sur les deux.

La conception devrait préserver une méthode pratique permettant aux vendeurs privés de communiquer que la propriété est à vendre.

26.20Identité de courtage

Un système réduit de panneaux devrait quand même permettre à un vendeur représenté d'identifier :

La Ville ne devrait pas effacer intentionnellement la relation professionnelle.

L'objectif est une publicité physique plus réduite.

Pas un immobilier anonyme.

26.21Identité du vendeur privé

De même, les vendeurs privés ont besoin d'une méthode claire pour identifier qu'une propriété est offerte de manière privée.

Les consommateurs devraient être en mesure de comprendre :

À qui dois-je m'adresser ?

Un panneau physique qui ne fournit aucun mode de contact pratique a peu de valeur.

26.22Les codes QR sont optionnels

Un panneau plus petit peut utiliser un code QR.

Cela peut être utile.

Il ne devrait pas être la seule méthode de communication.

Un panneau devrait quand même fournir suffisamment d'informations visibles pour quelqu'un qui :

La Norme

Le numérique peut ajouter des informations. Il ne devrait pas effacer les informations de base hors ligne.

26.23Contact par téléphone

Là où le vendeur ou son représentant choisit d'en fournir un, un numéro de téléphone demeure l'un des modes de contact non numériques les plus simples.

Une personne passant à pied ou en voiture devrait pouvoir noter :

Aucune application ne devrait être obligatoire.

26.24Deuxième année : plus petit et moins nombreux

Si les preuves de la première année appuient la poursuite, la deuxième année pourrait réduire l'empreinte physique des panneaux immobiliers résidentiels ordinaires.

Les changements potentiels pourraient inclure :

Les dimensions exactes devraient être établies grâce à :

N'optez pas pour un nombre arbitrairement petit simplement parce qu'il semble ordonné sur le papier.

26.25Tester la visibilité avant de réglementer

Avant de modifier la taille maximale, placez des pancartes prototypes temporaires à différentes :

Demandez-vous :

Concevez à partir d'éléments concrets.

26.26Ne pas concevoir des pancartes pour que les automobilistes lisent des paragraphes

Une pancarte résidentielle à l'extérieur d'une route ne devrait pas encourager les automobilistes à étudier :

pendant qu'ils conduisent un véhicule.

Le rôle du marqueur physique pourrait de plus en plus devenir :

Identifier la propriété et le mode de contact.

Les informations détaillées appartiennent ailleurs.

Cela pourrait permettre au panneau physique de devenir plus petit.

26.27La taille standard n'implique pas une marque standard

Si le conseil municipal crée ultérieurement un format maximal plus petit, chaque agence immobilière devrait tout de même pouvoir utiliser sa propre marque, conforme à la loi :

La ville devrait réglementer les caractéristiques physiques légitimes, si nécessaire.

Elle ne devrait pas inutilement concevoir le marketing de toutes les agences.

26.28Aucune pancarte immobilière municipale

L'alternative ne devrait pas être de remplacer chaque pancarte privée par un grand panneau municipal indiquant :

Propriété de la carte immobilière d'Owen Sound

Cela ne ferait qu'échanger une forme d'encombrement contre une autre, tout en créant des préoccupations concernant l'approbation municipale.

Garder la communication physique modeste.

26.29Année trois : essai d'un marqueur de propriété à faible profil

Si les deux premières années montrent que des pancartes plus petites continuent à offrir une communication adéquate, testez un marqueur encore plus simple.

Un format physique maximal standardisé pourrait contenir :

Faible profil

L'objectif est de rester suffisamment visible pour communiquer sans dominer la pelouse avant.

26.30Le marqueur n'est pas un panneau publicitaire

Un petit marqueur de propriété devrait identifier la transaction.

Il n'a pas besoin de devenir une version miniature de chaque publicité actuellement placée sur une pelouse.

Réduisez les informations à ce que la rue a réellement besoin.

La fiche détaillée peut fournir toutes les autres informations.

26.31Tester plusieurs conceptions

Ne législatez pas la première version prototype.

Testez :

Incluez :

Il pourrait y avoir une meilleure solution que le concept original.

Le pilote devrait être autorisé à la découvrir.

26.32Panneaux « Vendu »

Les panneaux « vendu » servent à :

Ils prolongent également la période durant laquelle la publicité physique reste sur une propriété.

Examinez si un panneau plus petit ou une période d'affichage limitée permettent une communication adéquate.

Ne l'interdisez pas simplement parce qu'il est promotionnel.

Définissez d'abord la préoccupation publique.

26.33Panneaux « Bientôt disponible »

Les règles relatives aux panneaux « bientôt disponible » devraient s'inscrire dans le même cadre plus large.

Une propriété ne devrait pas rester indéfiniment sous l'indication :

Bientôt disponible

simplement pour prolonger l'exposition promotionnelle.

La réglementation finale devrait définir des catégories et des durées claires si ces cas deviennent récurrents.

26.34Les visites libres sont différentes

Les panneaux signalant une visite libre servent à un court terme une fonction directionnelle.

Cela n'est pas identique à un panneau sur une pelouse qui reste plusieurs mois.

La transition devrait préserver une méthode pratique pour informer les résidents :

Une visite libre a lieu aujourd'hui.

Des outils possiblement autorisés comprennent :

Tout système directionnel devrait également tenir compte de :

26.35Limites temporelles pour les visites libres

Les panneaux directionnels signalant une visite libre ne devraient exister que raisonnablement près de la période qu'ils servent.

Ils ne devraient pas devenir une publicité hebdomadaire permanente.

Une période claire d'installation et de retrait peut préserver la fonction tout en réduisant l'encombrement.

La norme exacte devrait être établie lors de la révision de la réglementation.

26.36Propriétés rurales

Le marché immobilier plus vaste de Grey Bruce comprend des propriétés pour lesquelles :

Bien que la juridiction municipale d'Owen Sound s'arrête à ses limites, la conception devrait néanmoins garder à l'esprit que les professionnels locaux opèrent à l'échelle régionale.

Dans les parties peu denses ou difficiles d'accès de la ville, des exceptions pourraient être appropriées.

Ne supposez pas que les besoins de communication d'un lot résidentiel en centre-ville sont identiques à ceux de toute autre propriété.

26.37Immobilier commercial

L'immobilier commercial ne devrait pas automatiquement suivre la transition résidentielle.

Une propriété commerciale pourrait nécessiter un panneau expliquant :

La réglementation sur les panneaux déjà publiée par la ville établit déjà des limites différentes pour les panneaux d'immobilier commercial et industriel par rapport aux zones résidentielles et connexes.

C'est une raison solide pour étudier séparément ces catégories.

26.38Propriétés industrielles

Les propriétés industrielles peuvent impliquer :

Un petit marqueur résidentiel pourrait ne pas avoir de sens là-bas.

La transition de quatre ans devrait d'abord se concentrer sur les rues résidentielles ordinaires.

26.39Nouveaux développements

Les lotissements, les projets d'appartements et les grands développements résidentiels pourraient avoir besoin de :

La Loi actuelle sur les panneaux régule séparément les panneaux des promoteurs.

Ces panneaux devraient faire l'objet d'une évaluation distincte plutôt que d'être accidentellement inclus dans une phase de réduction des panneaux résidentiels.

26.40Panneaux de construction

Les panneaux des entrepreneurs constituent une autre catégorie distincte sous la Loi actuelle sur les panneaux.

Ne pas confondre :

Chacun communique quelque chose de différent.

Les modifications de la réglementation devraient être spécifiques à chaque catégorie.

26.41Panneaux de location

Les panneaux de location résidentielle à long terme pourraient également nécessiter un traitement séparé.

Un locataire cherchant un appartement pourrait utiliser des canaux d'information différents d'une personne achetant une maison.

La Ville devrait recueillir des preuves avant d'assumer que la même règle s'applique aux deux.

26.42Personnes âgées

Certains résidents plus âgés pourraient s'appuyer davantage sur les panneaux physiques.

Avant de réduire considérablement les panneaux, consulter spécifiquement les personnes âgées.

Demander :

Ne pas considérer quelque chose comme accessible simplement parce que la plupart des gens ont un smartphone.

26.43Personnes vivant avec un handicap

L'examen en matière d'accessibilité devrait inclure les résidents vivant avec :

Les panneaux physiques peuvent aussi être inaccessibles.

Un panneau très grand avec :

n'est pas nécessairement plus accessible qu'un marqueur plus petit bien conçu.

Testez l'expérience réelle des utilisateurs.

26.44Langue

Une réduction des panneaux ne devrait pas empêcher les vendeurs de communiquer légalement dans d'autres langues que l'anglais, lorsqu'ils le pourraient autrement.

Les règles municipales devraient se concentrer sur les caractéristiques physiques et de sécurité légitimes, sauf si une autre exigence légale s'applique.

La Ville réglemente le panneau.

Elle ne prescrit pas l'identité personnelle.

26.45La propriété privée compte toujours

Le panneau immobilier ordinaire se trouve sur une propriété privée avec le consentement du propriétaire.

Cela en fait un choix réglementaire important.

Le conseil municipal devrait être prêt à expliquer clairement :

Un préférences esthétiques seule ne devrait pas être traitée de manière légère.

26.46L'écran des droits

Avant toute proposition d'amendement, appliquez l'écran des droits de la section 5.

Demandez-vous :

La ville a-t-elle l'autorité légale ?

La règle affecte-t-elle la liberté d'expression ?

L'objectif est-il légitime et basé sur des preuves ?

La restriction est-elle plus étendue que nécessaire ?

Les vendeurs peuvent-ils encore communiquer de manière significative ?

Les professionnels sont-ils traités équitablement ?

Les vendeurs privés sont-ils traités équitablement ?

Les personnes n'ayant pas d'accès numérique sont-elles protégées ?

Des exemptions appropriées sont-elles disponibles ?

Si les réponses sont faibles, il ne faut pas poursuivre.

26.47Neutralité

La réglementation sur les panneaux publicitaires ne doit pas favoriser :

La ville régule l'espace public.

Elle ne devrait pas réglementer dans le but de créer des clients pour une alternative numérique particulière.

26.48Le mur de RealMap

Ce point mérite une attention particulière.

Si RealMap.ca est associé au maire ou à un autre titulaire d'un poste électif, la ville ne peut pas justifier une réduction des panneaux physiques sur la base que les résidents pourraient utiliser la plateforme liée au maire à la place.

Cela créerait un problème évident de confiance publique.

Par conséquent

Le cas juridique et politique de toute restriction de panneau doit se tenir indépendamment de RealMap.

La ville devrait être en mesure de dire :

Nous prendrions la même décision concernant l'espace public même si RealMap.ca n'existait pas.

Si elle ne peut pas le dire honnêtement, l'amendement ne devrait pas être poursuivi.

26.49Plusieurs alternatives numériques

Avant une réduction importante des panneaux, les résidents devraient avoir accès à plusieurs façons de découvrir des propriétés.

Celles-ci pourraient inclure :

Aucune monopole.

L'objectif public est l'accès à l'information.

Pas la capture d'une plateforme.

26.50Aucune obligation de listage

Un vendeur ne devrait pas être informé :

Vous ne pouvez plus avoir un panneau grand format, donc vous devez lister sur RealMap.

La réglementation sur les panneaux et la plateforme immobilière doivent rester juridiquement et opérationnellement séparées.

Un vendeur peut choisir une méthode entièrement différente.

26.51Aucune obligation de code QR

De même, un panneau physique plus petit ne devrait pas exiger un code QR appartenant à un fournisseur unique.

Un vendeur représenté pourrait lier à :

Un vendeur privé pourrait lier à sa propre page.

La ville peut réglementer les caractéristiques physiques.

Elle ne devrait pas contrôler la destination marketing sans une raison juridique convaincante.

26.52Qualité du paysage urbain

L'objectif visuel devrait être défini.

Les préoccupations possibles peuvent inclure :

Le conseil municipal devrait distinguer ces questions.

Si la préoccupation principale est la taille des panneaux, réglementez la taille.

Si c'est la durée des panneaux, réglementez la durée.

Si c'est les panneaux abandonnés, exigez leur retrait.

N'utilisez pas la règle la plus large lorsque celle plus étroite résout le problème.

26.53Caractère du quartier

Certaines rues peuvent avoir :

Un panneau publicitaire sur pelouse conventionnel peut sembler plus dominante visuellement là-bas qu'à côté d'une grande propriété.

Cela ne signifie pas automatiquement qu'il est nécessaire d'avoir des règles différentes pour les panneaux.

Mais la forme du quartier devrait être prise en compte lors de l'évaluation des effets visuels.

26.54Emplacement des panneaux

Un panneau plus petit peut tout de même être mal placé.

Les règles devraient continuer à prendre en compte :

Le règlement municipal actuel sur les panneaux publicitaires de la ville considère déjà la sécurité des piétons et des automobilistes comme l'une de ses finalités déclarées.

La transition devrait préserver cette priorité.

26.55Neige

Un repère bas de profil qui fonctionne parfaitement en juillet peut disparaître sous la neige de février.

C'est Owen Sound.

Tout repère standardisé devrait être testé pendant l'hiver.

Demandez :

Le design canadien nécessite un test canadien.

26.56Vent

De même, les panneaux temporaires doivent résister à :

Un panneau plus petit ne devrait pas devenir un objet léger qui se retrouve répétitivement projeté vers :

La norme physique devrait rester pratique.

26.57Entretien

Un panneau en mauvais état ne devrait pas rester simplement parce qu'il respecte la norme de taille.

Le règlement devrait continuer à traiter :

selon les dispositions existantes ou révisées appropriées.

Un encombrement plus petit est toujours de l'encombrement s'il est abandonné.

26.58Cadres de panneaux

Une option pourrait être de réglementer la structure physique globale plutôt que seulement le panneau imprimé.

Un panneau modeste installé à l'intérieur d'un cadre en bois ou en métal trop grand peut néanmoins dominer la propriété.

Si cela s'avère pertinent, définissez :

Le vocabulaire technique doit figurer dans le règlement.

Le document de politique devrait identifier le problème.

26.59Éclairage

Les panneaux signalant la revente d'une résidence ordinaire n'ont généralement pas besoin d'un éclairage élaboré.

Si les panneaux éclairés ou électroniques signalant des biens immobiliers deviennent un problème important, examinez-les séparément.

Ne rédigez pas de règles autour d'un problème hypothétique qui n'existe pas localement.

Mesurez d'abord.

26.60Panneaux numériques

Les panneaux électroniques installés sur les pelouses résidentielles pourraient susciter des préoccupations très différentes de celles des simples repères imprimés.

Les problèmes potentiels comprennent :

S'ils se posent, utilisez le cadre existant concernant les panneaux et une analyse spécifique.

La transition de quatre ans n'a pas besoin de les encourager simplement parce qu'ils sont « numériques ».

Un moindre encombrement physique ne devrait pas devenir un plus grand encombrement électronique.

26.61Étiquettes et autocollants signalant la vente

Des ajouts mineurs tels que :

devraient être comptabilisés dans les règles physiques totales finalement adoptées par le conseil.

Évitez de créer un panneau censé être petit qui acquiert progressivement six panneaux supplémentaires.

L'objet visuel total est important.

26.62Panneaux directionnels temporaires

Les panneaux directionnels peuvent être particulièrement utiles pour :

Mais ils peuvent se multiplier rapidement.

La future règle devrait prendre en compte :

Un panneau directionnel servant à une visite ouverte de deux heures ne devrait pas rester jusqu'à mardi.

26.63Un seul standard pour les visites ouvertes pour tous

Toute exception concernant les panneaux signalant des visites ouvertes devrait être disponible selon les mêmes règles de base pour :

Des obligations professionnelles différentes peuvent s'appliquer à chacun.

Les règles municipales concernant les panneaux physiques devraient rester neutres.

26.64L'application ne devrait pas dépendre d'une agence immobilière

Les agents chargés d'appliquer le règlement ne devraient pas se préoccuper de savoir si le panneau appartient à :

Même règle physique.

Même approche d'application.

Pas de privilèges.

26.65Formation avant l'application

Lorsque de nouvelles règles concernant les panneaux sont introduites, commencez par une période de transition claire.

Fournissez :

Pour les faibles infractions initiales pendant la période de transition, la correction devrait généralement précéder la sanction, si cela est juridiquement et opérationnellement approprié.

Les infractions délibérées ou répétées peuvent être gérées par l'application normale des règles d'exécution.

26.66Application sans surprise

Un courtier ne devrait pas découvrir une nouvelle règle majeure concernant les pancartes simplement parce qu'un agent se tient à côté de la pancarte.

Aviser :

Une bonne application commence par des règles compréhensibles.

26.67Fabricants de pancartes

Les entreprises locales de pancartes peuvent être affectées par la transition.

Les inclure dans les consultations.

Un nouveau standard pourrait créer une demande pour :

La transition devrait permettre un temps raisonnable aux entreprises pour adapter leur stock.

26.68Réutilisation des cadres existants pendant la transition

Là où possible, considérer si l'infrastructure existante des pancartes peut être adaptée pendant les premières étapes plutôt que d'être immédiatement éliminée.

Remplacer des milliers de cadres utilisables uniquement pour des raisons esthétiques pourrait entraîner :

La transition devrait minimiser les déchets inutiles.

26.69Impact environnemental

Des pancartes plus petites et réutilisables pourraient potentiellement réduire :

Mais ne pas supposer automatiquement que l'impact environnemental est positif.

Si tout le monde élimine ses pancartes existantes et achète de nouvelles pancartes en plastique, l'effet pourrait être contraire la première année.

Mesurer le cycle de vie.

26.70Aucun programme municipal d'achat de pancartes

La ville n'a pas besoin d'acheter des pancartes pour les propriétaires de biens privés.

La ville établit le standard légal.

Le marché privé fournit les produits conformes.

Si l'accessibilité ou une difficulté particulière révèle un obstacle réel, le considérer séparément.

Ne pas créer un inventaire municipal de pancartes immobilières.

26.71Délai de transition pour les courtiers

Si de nouvelles exigences de dimensions sont approuvées, offrir un délai suffisant aux courtiers pour :

Éviter les investissements bloqués inutiles.

La prévisibilité fait partie d'une bonne réglementation.

26.72Les nouvelles règles s'appliquent prospectivement

Le plan d'implantation devrait clairement indiquer à quel moment les nouvelles pancartes deviennent soumises aux nouvelles normes.

Éviter la confusion concernant les pancartes déjà installées.

Les dispositions transitoires précises devraient être rédigées juridiquement.

26.73Mesurer les plaintes concernant les pancartes

Suivre :

Un grand nombre de plaintes concernant l'application pourrait indiquer un problème réel.

Presque aucune plainte ne signifie pas automatiquement qu'il n'y ait pas de problème d'agencement urbain.

Utilisez cet indicateur en conjonction avec d'autres preuves.

26.74Mesurer la perception de l'agencement urbain

Avant et après chaque étape, posez aux résidents des questions simples.

Par exemple :

Les panneaux immobiliers créent-ils un désordre visuel notable sur votre rue ?

Les panneaux actuels sont-ils utiles ?

Des panneaux plus petits suffiraient-ils ?

La rue semble-t-elle meilleure avec moins de panneaux ?

Est-il devenu plus difficile de trouver des informations sur les propriétés ?

Répétez les questions.

La direction au fil du temps est importante.

26.75Ne pas falsifier les résultats des sondages

La formulation ne doit pas être :

Appuyez-vous sur l'élimination des panneaux immobiliers disgracieux pour embellir Owen Sound ?

Cela indique au répondant quelle réponse la Ville attend.

Posez des questions neutres.

Publiez :

La consultation devrait découvrir l'opinion.

Ne pas falsifier le consentement.

26.76Mesure de découverte par l'acheteur

La mesure pratique la plus forte pourrait rester :

Comment l'acheteur a-t-il découvert la propriété ?

Si les grands panneaux de pelouse génèrent encore une découverte significative de propriétés, le fardeau de justifier des restrictions sévères devient plus fort.

Si leur rôle s'est principalement déplacé vers la confirmation de l'adresse, un repère plus petit pourrait remplir cette fonction.

Les preuves devraient décider.

26.77Jours sur le marché

Certains pourraient souhaiter comparer :

Cette information peut être intéressante.

Elle ne peut pas prouver la causalité à elle seule.

Les jours sur le marché sont influencés par :

Utilisez avec soin.

26.78Prix de vente

De même, ne prétendez pas qu'une transition de panneau a causé :

sans analyse crédible.

Une initiative d'agencement urbain résidentiel ne devrait pas prétendre devenir une expérience économique capable d'isoler chaque variable du marché immobilier.

Mesurez ce qui peut raisonnablement être mesuré.

26.79Données des courtiers professionnels

Les courtiers prêts à participer pourraient volontairement signaler des informations agrégées telles que :

Les informations commerciales devraient rester protégées.

La Ville n'a pas besoin des listes de clients individuelles.

Des preuves agrégées suffisent.

26.80Données des vendeurs privés

Les vendeurs privés pourraient volontairement répondre à des questions similaires.

Cela permet d'établir si les panneaux physiques sont plus importants pour :

Si oui, la règle finale devra peut-être tenir compte de cette différence sans favoriser de façon inéquitable l'une ou l'autre.

26.81L'Essai sur le non-numérique

Avant chaque étape suivant l'Année un, demandez-vous:

Est-il raisonnable qu'une personne participe à l'achat ou à la vente d'une maison sans smartphone?

Si la réponse est non, la transition se déroule trop rapidement.

Des mesures de protection possibles incluent:

La modernisation numérique devrait élargir l'accès.

Et non le restreindre.

26.82L'Essai sur l'accessibilité

Demandez-vous:

Avez-vous créé une nouvelle barrière pour quelqu'un en supposant que tout le monde interagit avec l'information de la même façon?

Si oui:

L'accessibilité n'est pas un aspect secondaire de la modernisation numérique.

26.83L'Essai sur la concurrence

Demandez-vous:

Cette règle favorise-t-elle de façon involontaire un modèle ou une plateforme immobilière?

Si oui, comprenez pourquoi.

Une réglementation sur l'aménagement des rues d'une municipalité ne devrait pas désigner de gagnants sur le marché immobilier sauf si un objectif public légal exige clairement cette distinction.

26.84L'Essai sur le conflit

Demandez-vous:

Cette politique aurait-elle encore un sens si le maire n'avait aucune relation avec RealMap.ca?

Si la réponse est non:

Ne pas poursuivre.

Cette question devrait apparaître dans le rapport public chaque année.

26.85L'Essai sur l'expression

Demandez-vous:

Le système physique et numérique restant permet-il encore à un propriétaire ou à son représentant autorisé de communiquer efficacement qu'une maison est disponible?

Le conseil juridique effectuera l'analyse constitutionnelle réelle.

Le conseil municipal devrait néanmoins comprendre le principe.

Le gouvernement devrait restreindre uniquement l'expression dans la mesure strictement nécessaire à l'objectif municipal légitime.

26.86Rapport public de l'Année trois

Avant que le pilote des marqueurs discrets ne s'étende, publiez:

Utilisation actuelle des pancartes

Application

Découverte par les acheteurs

Retour des vendeurs

Retour des professionnels

Retour des vendeurs privés

Perception de l'aménagement des rues

Accessibilité

Accès non-numérique

Examen des conflits

Utilisation de RealMap et d'autres plateformes numériques fiables

Expliquez ensuite pourquoi l'étape suivante est ou n'est pas justifiée.

26.87L'Année quatre est une porte de décision

L'Année quatre n'est pas:

l'année où les pancartes de pelouse sont automatiquement interdites.

L'Année quatre est:

l’année où le conseil municipal décide si les preuves justifient une suppression importante des pancartes résidentielles conventionnelles de grande taille.

Les résultats possibles incluent :

Continuer les règles actuelles

Les preuves ne justifient pas davantage de restrictions.

Maintenir la norme plus petite de la deuxième année

Le compromis fonctionne.

Maintenir des repères normalisés

Le modèle de la troisième année fournit une communication adéquate.

Supprimer les pancartes résidentielles conventionnelles de grande taille

Les preuves justifient la transition tout en maintenant des exceptions physiques définies.

Modifier et tester à nouveau

Des informations supplémentaires sont nécessaires.

Chaque résultat est légitime.

26,88 Conditions avant une suppression en année quatre

Je ne soutiendrais pas une suppression majeure des pancartes résidentielles à moins que les conditions suivantes soient satisfaites.

1. Les informations sur la propriété fonctionnent

Les résidents disposent d’alternatives solides en matière d’information sur la propriété.

2. L’accès hors numérique fonctionne

Un smartphone n’est pas nécessaire.

3. Les professionnels peuvent communiquer

Les courtiers conservent un contact et une identification pratiques.

4. Les vendeurs privés peuvent communiquer

Ils ont un parcours équivalent et fonctionnel.

5. Les visites libres peuvent être trouvées

La communication directionnelle temporaire demeure pratique.

6. L’accessibilité a été revue

Les obstacles connus ont été résolus.

Y compris les considérations liées à la Charte et à l’autorité municipale.

8. La revue des conflits est complète

La règle ne bénéficie pas de manière inappropriée à RealMap ou à une autre plateforme associée.

9. Le bénéfice pour l’image de la rue est démontré

Et non simplement supposé.

10. La consultation publique soutient la poursuite

Avec un rapport séparé pour les groupes touchés.

Si ces tests ne sont pas remplis :

Ne pas imposer la suppression.

26,89 Ce que devrait signifier la « suppression »

Même à l’extrémité la plus ambitieuse de la transition sur quatre ans, « suppression » ne devrait pas nécessairement signifier :

Aucune pancarte physique sur la propriété, nulle part.

Cela pourrait signifier la suppression de la grande pancarte conventionnelle résidentielle sur pelouse des courtiers tout en maintenant un repère plus petit autorisé.

C’est un objectif bien plus proportionné.

26,90 Norme résidentielle possible permanente

Si soutenu après quatre ans, une règle résidentielle future pourrait permettre :

Les dimensions exactes et le texte devraient découler des tests pilotes et de la rédaction juridique.

Et non de ce document de campagne.

26,91 Exceptions

Un cadre permanent devrait prendre en compte des exceptions définies pour les situations où les normes ordinaires créent des difficultés excessives.

Les catégories potentielles nécessitant une revue séparée incluent :

Les exceptions devraient être régies par des règles.

Pas de faveurs politiques.

26.92Difficultés et aménagements

Si un résident démontre que la norme crée un obstacle important en matière d'accessibilité ou de communication, il devrait y avoir un processus compréhensible pour envisager un aménagement, lorsqu'il est légalement approprié.

Le système ne devrait pas devenir si rigide que le bon sens disparaisse.

26.93Processus d'exception

Le règlement actuel sur les enseignes contient un cadre d'exception.

Un système révisé devrait déterminer si :

Le maire ne devrait pas décider personnellement des exceptions individuelles concernant les enseignes.

Utiliser le processus municipal établi.

26.94Application après la transition complète

Une fois les périodes d'information et de transition terminées :

La ville ne devrait pas créer de règle qu'elle n'a pas l'intention d'appliquer.

Cela punirait uniquement les personnes qui se conforment volontairement.

26.95Aucune police des enseignes immobilières

L'objectif est d'améliorer l'aspect des rues.

Pas d'application agressive pour elle-même.

La plupart de la conformité devrait provenir de :

L'application existe uniquement pour le petit nombre de cas restants.

26.96Éducation publique

Si les règles changent, les résidents doivent comprendre pourquoi.

Expliquer :

Owen Sound teste si une meilleure information sur les propriétés nous permet de réduire l'excès d'annonces résidentielles inutiles tout en maintenant une communication efficace.

Ne pas présenter la profession comme le problème.

Ne pas présenter les propriétaires comme le problème.

Le changement concerne le système physique.

26.97Partenariat professionnel

Les agences immobilières peuvent devenir certains des partenaires les plus solides dans la transition.

Elles connaissent :

Les inviter à aider à concevoir un système qui maintient l'exposition des propriétés avec moins d'encombrement physique.

Une transition fonctionnelle est préférable à un combat politique.

26.98Partenariat de l'industrie des enseignes

De la même manière, les entreprises locales d'enseignes pourraient créer :

des produits adaptés à la norme finale.

Une réglementation peut créer une opportunité de transition plutôt que simplement des stocks invendables si l'industrie reçoit suffisamment d'avance d'information.

26.99Le choix des résidents compte toujours

Certains vendeurs apprécieront les enseignes.

D'autres les détesteront.

Certains choisiront de n'en utiliser aucune même lorsqu'elles sont autorisées.

Le gouvernement municipal devrait réglementer uniquement pour atteindre un objectif public légitime.

Il devrait laisser intact le choix privé restant.

26.100Aucune obligation d'enseigne non plus

Rien dans la transition ne devrait obliger un vendeur à placer une enseigne sur sa pelouse simplement parce que le règlement le permet.

Si un vendeur et son représentant choisissent une stratégie de marketing entièrement numérique ou privé, ce choix demeure le leur, sous réserve des lois applicables.

26.101Apparence des rues au-delà des pancartes immobilières

Les pancartes immobilières ne sont qu'un élément parmi d'autres de la pollution visuelle résidentielle.

Le conseil municipal devrait éviter d'entretenir l'idée que leur réduction seule transforme l'apparence des quartiers.

D'autres facteurs d'apparence des rues comprennent :

La transition des pancartes immobilières devrait demeurer une expérience spécifique.

Pas une réponse symbolique à chaque préoccupation concernant l'apparence des rues.

26.102Ne pas élargir l'interdiction par habitude

Si la transition résidentielle réussit, cela ne signifie pas automatiquement :

Éliminer maintenant toutes les autres pancartes privées.

Chaque catégorie nécessite sa propre :

Une réglementation réussie dans un domaine ne crée pas un mandat pour des restrictions infinies.

26.103Droits de propriété et apparence communautaire

Il y aura toujours un conflit entre :

Le gouvernement municipal existe en partie pour établir des limites raisonnables entre ces intérêts.

Le mot est :

raisonnable.

Pas un contrôle maximal.

Pas l'absence de règles.

Raisonnables.

26.104Rapport annuel sur les pancartes

Chaque année pendant la transition, publier un court rapport.

Année un

Conditions actuelles et application.

Année deux

Effet des pancartes plus petites ou moins nombreuses.

Année trois

Résultats du pilote des pancartes marques.

Année quatre

Options finales et recommandation.

Présenter :

26.105Coût municipal

La transition elle-même a des coûts.

Les dépenses potentielles comprennent :

Les publier.

Ne pas décrire un règlement comme suit :

gratuit

simplement parce qu'il ne nécessite pas un projet de construction.

Le personnel et le travail juridique demeurent des ressources publiques.

26.106Frais privés d'assujettissement

Le conseil devrait aussi estimer le coût privé.

Les courtiers et les vendeurs pourraient avoir besoin de :

Ce coût est important lors de la détermination de :

La ville ne devrait pas agir comme si les coûts d'assujettissement disparaissaient parce que le gouvernement ne les paie pas.

26.107Éviter le remplacement inutile

Si un nouveau standard sauve peu de valeur publique mais force le secteur privé à éliminer un inventaire important et utilisable, il faudrait reconsidérer l'horaire.

Une bonne réglementation vise un bénéfice public supérieur au fardeau qu'elle crée.

26.108RealMap n'est pas la mesure

La transition ne devrait pas être évaluée sur la base de :

Combien de personnes utilisent RealMap ?

Les mesures pertinentes sont :

Une autre plateforme de propriétés pourrait effectuer la même fonction.

La politique devrait demeurer neutre envers la technologie.

26.109Le succès pourrait signifier garder certains panneaux

Il est tout à fait possible que l'expérience de quatre ans conclue :

Un panneau physique plus petit demeure véritablement utile.

Ce n'est pas un échec.

L'objectif n'était jamais d'éliminer un morceau de plastique.

L'objectif est une meilleure communication avec moins de désordre inutile.

Si la meilleure réponse inclut un marqueur physique, conservez-le.

26.110Le succès pourrait aussi signifier aucun changement majeur

Si les preuves montrent :

alors le résultat responsable pourrait être de laisser le cadre actuel essentiellement intact.

Un plan de quatre ans doit inclure la possibilité que les preuves changent l'idée originale.

26.111Les 100 premiers jours

Les 100 premiers jours ne devraient pas modifier les dimensions des panneaux résidentiels.

Ils devraient établir les fondations.

1. Confirmer la loi

Faire identifier par le personnel et le conseil juridique la réglementation sur les panneaux et ses amendements en vigueur.

2. Établir un état des panneaux existants

Documenter l'utilisation actuelle des panneaux résidentiels.

3. Revue de l'application

Identifier les problèmes récurrents sous les règles actuelles.

4. Rencontrer les courtiers

Écouter les préoccupations professionnelles et les données.

5. Rencontrer les vendeurs privés

Comprendre les besoins de communication variés.

6. Revue de l'accessibilité

Identifier les obstacles potentiels.

7. Examen hors-numérique

Comprendre les résidents qui ne s'appuient pas sur les recherches internet sur les propriétés.

8. Enquête sur la découverte des propriétés

Demander aux récents acheteurs comment ils ont trouvé les propriétés.

9. Examen des conflits sur RealMap

Garder la décision concernant l'aspect des rues indépendante de toute plateforme associée.

10. Publier le rapport de base

Pas d'interdiction immédiate.

Montrer le point de départ.

26.112Année un

Pendant l'Année un :

À la fin de l'Année un, le conseil municipal décide si l'Année deux mérite d'être poursuivie.

26.113Année deux

Si approuvé :

Publier les résultats.

26.114Année trois

Si l'Année deux réussit :

Aucune phase de retrait permanente pour l'instant.

26.115Année quatre

Mener la dernière étape de décision.

Le conseil municipal reçoit :

Puis choisir publiquement le standard à long terme.

Si la phase de retrait est approuvée

Prévoir une date d'application appropriée et des exceptions.

Si ce n'est pas le cas

Publier pourquoi.

Dans les deux cas :

L'expérience se termine par une décision, pas par une supposition.

26.116Ce que cela n'est pas

La transition de quatre ans sur les pancartes immobilières n'est pas :

Il s'agit d'une expérience progressive concernant l'aménagement des rues.

L'engagement sur la transition des pancartes immobilières

Je crois qu'Owen Sound pourra finalement avoir des rues résidentielles plus propres sans rendre plus difficile la vente ou la découverte d'une maison.

Mais la Ville devrait d'abord prouver cela avant d'enlever les moyens de communication.

L'engagement consiste à:

appliquer les règles actuelles avant d'en ajouter de nouvelles.

mesurer l'utilisation réelle des pancartes immobilières aujourd'hui.

interroger les acheteurs sur la manière dont ils découvrent les maisons.

interroger les vendeurs sur leurs besoins.

interroger les professionnels de l'immobilier sur l'apport des pancartes.

interroger séparément les vendeurs privés.

protéger les personnes ne s'appuyant pas sur les smartphones.

établir une information solide sur les propriétés avant de réduire la communication physique.

traiter les pancartes immobilières comme une forme d'expression méritant un examen juridique sérieux.

appliquer la règle la moins intrusive mais efficace.

commencer par les pancartes de résale résidentiel, et non par toutes les catégories de propriétés.

garder la communication pour les visites libres pratique.

préserver l'identité des courtiers.

préserver la communication pour les ventes privées.

tester des pancartes plus petites avant d'envisager une suppression.

tester des marques discrètes avant de les rendre permanentes.

concevoir pour l'hiver à Owen Sound.

accorder aux courtiers et aux entreprises de pancartes le temps de s'adapter.

mesurer à la fois les coûts de conformité privée et les coûts municipaux.

ne jamais affirmer que la politique augmentera les valeurs foncières sans preuve.

ne jamais exiger RealMap.ca ou toute autre plateforme propriétaire.

exiger que la politique ait un sens même si RealMap.ca n'existait pas.

compléter un examen indépendant des conflits avant chaque étape majeure.

rendre l'année quatre un point de décision, et non une interdiction prédéterminée.

garder un marqueur physique plus petit de manière permanente si les preuves indiquent que les gens en ont encore besoin.

arrêter la transition si le bénéfice public ne justifie pas la restriction.

L'objectif n'est pas une rue sans information.

C'est une rue avec moins de publicité inutile et une meilleure information derrière.

Créer d'abord l'alternative. Tester lentement le changement. Protéger le choix. Préservant la communication significative. Ensuite, ne garder que la règle que Owen Sound peut réellement défendre.

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