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Logements et quartiers
Chapitre 20Habitation à chaque stade de la vie
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Dans ce chapitre
- 20.1 Le logement est une continuité
- 20.2 L’approvisionnement en logement et l’accessibilité du logement sont liés, mais différents
- 20.3 Commencez par les maisons dont nous disposons déjà
- 20.4 Unités résidentielles en sous-sol
- 20.5 Légal avant illégal
- 20.6 Logements-jardins
- 20.7 Habitation intergénérationnelle
- 20.8 Vivre dans son foyer à mesure qu'on vieillit
- 20.9 Réduction de l'espace de vie sans quitter le quartier
- 20.10 Jeunes adultes
- 20.11 Étudiants
- 20.12 Familles
- 20.13 Logement locatif d'une taille adéquate pour les familles
- 20.14 Logement locatif
- 20.15 Dignité des locataires
- 20.16 Propriétaires responsables
- 20.17 Propriété d'habitation
- 20.18 Petits logements
- 20.19 Maisons de ville et densité modérée
- 20.20 Immeubles d'appartements
- 20.21 Logement à proximité des services
- 20.22 Logement au centre-ville
- 20.23 Bâtiments vacants et sous-utilisés
- 20.24 Bureau unique d'orientation en logement
- 20.25 Un seul dossier
- 20.26 La première réunion
- 20.27 Liste de vérification pour une demande complète
- 20.28 Normes de service publiques pour le logement
- 20.29 L'horloge d'approbation
- 20.30 Informations préapprouvées, pas d'approbation automatique
- 20.31 Capacité des infrastructures
- 20.32 Utiliser l'infrastructure existante de façon judicieuse
- 20.33 La croissance doit tenir compte des coûts sur l'ensemble du cycle de vie
- 20.34 Stationnement
- 20.35 Logement accessible
- 20.36 Visibilité des logements
- 20.37 Logement et travail à domicile
- 20.38 Logement et commerce local
- 20.39 Métiers locaux
- 20.40 Soirées d'information sur le logement
- 20.41 Guide sur le logement
- 20,42 Conformité aux caractéristiques du quartier
- 20,43 Les voisins ont un droit de regard, mais pas le contrôle de la propriété d'autrui
- 20,44 Décisions sur le logement et vote populaire
- 20,45 Évaluation de l'impact sur les familles
- 20.46 Confidentialité
- 20.47 Sans-abri
- 20.48 Logement soutenu
- 20.49 Le refuge d'urgence n'est pas un logement permanent
- 20.50 Partenariat du comté de Grey
- 20,51 Partenariat de l'Ontario
- 20.52 Partenariat fédéral
- 20.53 Terres municipales
- 20.54 Terres publiques et garanties contre les conflits
- 20.55 Incitations à l'urbanisme
- 20.56 Tableau de bord sur la construction de logements
- 20.57 L'approbation n'équivaut pas à la construction
- 20.58 Le nombre d'unités n'est pas suffisant
- 20.59 Les coûts des logements ne sont pas contrôlés par la ville
- 20.60 Le temps de construction est important
- 20.61 Innovation en logement
- 20.62 Fabrication locale
- 20.63 Permis comme outil éducatif
- 20.64 Inspections
- 20.65 Logement en rénovation
- 20.66 Normes d'immobilisation
- 20.67 Renouvellement et déplacement
- 20.68 Hébergement à court terme
- 20.69 Normes de voisinage pour la construction
- 20.70 Arbres et logement
- 20.71 Écoulement des eaux pluviales
- 20.72 Incendie et accès d'urgence
- 20.73 Adressage
- 20.74 Déchets et unités supplémentaires
- 20.75 Neige
- 20.76 Écoles et services communautaires
- 20.77 Logement et Transports
- 20.78 Terminologie du logement abordable
- 20.79 Les subventions publiques devraient être visibles
- 20.80 Le risque du logement privé demeure privé
- 20,81 Aucune Faveur
- 20,82 Motifs publics
- 20,83 Objectifs en logement
- 20,84 Baromètre du logement
- 20.85 La satisfaction en matière de logement est difficile à mesurer
- 20.86 Les premiers 100 jours
- 20.87 Première année
- 20.88 Deuxième année
- 20.89 Troisième année
- 20.90 Quatrième année
- 20.91 Ce que ce plan ne promet pas
Le logement n'est pas un seul problème.
Il s'agit de plusieurs problèmes différents vécus par des personnes différentes à différentes étapes de la vie.
Un jeune peut chercher à louer son premier appartement.
Un couple peut chercher à acheter sa première maison.
Une famille peut avoir besoin d'une autre chambre.
Un parent peut souhaiter que son enfant adulte demeure proche tout en devenant indépendant.
Un propriétaire peut souhaiter créer un appartement de sous-sol pour aider à payer l'hypothèque.
Un résident plus âgé peut souhaiter construire une petite maison de jardin et laisser la prochaine génération s'installer dans la maison principale.
Un senior peut souhaiter demeurer dans le même quartier sans toutefois avoir besoin d'une maison de trois chambres.
Une personne vivant avec un handicap peut avoir besoin d'une maison conçue selon les principes d'accessibilité.
Un propriétaire peut chercher à rénover un immeuble plus ancien.
Un constructeur peut chercher à comprendre si un projet peut effectivement obtenir l'approbation.
Une personne sans abri peut avoir besoin de bien plus qu'une unité de logement conventionnelle.
Ces situations ne devraient pas être réduites à une seule statistique.
Le plan actuel propose de rendre plus simples à obtenir les studios de sous-sol, les maisons de jardin et d'autres options pratiques de logement, de créer davantage d'opportunités pour que les familles vivent ensemble tout en conservant leur indépendance, et d'établir un processus municipal à une seule fenêtre qui aide les résidents à comprendre les approbations plutôt que de les envoyer d'un service à un autre.
Cela devrait devenir la base de la stratégie de logement d'Owen Sound.
Le principe directeur est :
Plus de façons de vivre à Owen Sound à chaque étape de la vie.
La ville ne peut pas résoudre toutes les pressions liées au logement.
Elle n'a pas le contrôle sur :
- les taux d'hypothèque ;
- les revenus familiaux ;
- l'économie nationale ;
- les règles provinciales de construction ;
- la politique fédérale d'immigration ;
- les prix des matériaux de construction ;
- les prêts privés ;
- toutes les décisions prises par un propriétaire ou un propriétaire d'immeuble.
Ce que Owen Sound peut contrôler, dans le cadre de ses pouvoirs municipaux légaux, c'est la manière dont elle traite de façon claire et efficace :
- la planification ;
- les règlements d'urbanisme ;
- les approbations municipales ;
- les permis ;
- les infrastructures locales ;
- les terres municipales ;
- la conception des quartiers ;
- les processus de développement ;
- l'information publique ;
- les partenariats locaux.
C'est là que ce plan portera son attention.
20.1Le logement est une continuité
La politique de logement se divise souvent en deux catégories :
Les propriétaires
et
Les locataires.
La réalité est plus complexe.
Un système de logement sain devrait offrir des choix à travers une continuité.
Cela peut inclure :
- une chambre ;
- un appartement ;
- un studio de sous-sol ;
- une unité résidentielle additionnelle ;
- une maison de jardin ;
- une petite maison ;
- une maison de ville ;
- un condominium ;
- un appartement de location ;
- une maison familiale ;
- une maison intergénérationnelle ;
- un logement accessible ;
- logement pour personnes âgées;
- logement soutenu;
- soins de longue durée.
La Ville n’a pas à offrir elle-même toutes les formes de logement.
Son rôle consiste à veiller à ce que les règles municipales n’éliminent pas inutilement des choix de logement raisonnables.
L’échelle du logement
Les personnes devraient pouvoir se déplacer :
- dans;
- à l’intérieur de;
- et à travers;
le marché immobilier d’Owen Sound, à mesure que leur vie évolue.
Un jeune qui grandit ici devrait avoir une opportunité réaliste de commencer son existence d’adulte ici.
Une famille devrait avoir la possibilité de s’agrandir.
Une personne âgée devrait avoir des choix qui n’impliquent pas automatiquement de quitter la communauté.
Un système de logement devrait servir toute une vie.
20.2L’approvisionnement en logement et l’accessibilité du logement sont liés, mais différents
La construction de plus de maisons est importante.
Mais l’augmentation de l’offre de logement ne garantit pas automatiquement que chaque nouvelle maison sera accessible à tous les ménages.
Le coût du logement peut être affecté par :
- le terrain;
- la construction;
- le financement;
- les taux d’intérêt;
- les taxes;
- les frais;
- l’assurance;
- le travail;
- l’offre;
- la demande;
- le revenu des ménages.
Le gouvernement municipal devrait donc éviter de promettre qu’un changement d’emplacement de zonage rendra soudainement le logement peu coûteux.
L’objectif plus défendable est le suivant :
Éliminer les obstacles locaux inutiles à la création de choix de logement plus appropriés.
Plus de choix peut améliorer le système de logement.
Ce n’est pas un mécanisme magique de contrôle des prix.
20.3Commencez par les maisons dont nous disposons déjà
Les nouveaux lotissements et immeubles d’appartements sont importants.
Mais certaines des plus rapides opportunités de logement d’Owen Sound pourraient déjà exister à l’intérieur de :
- des maisons existantes;
- des terrains trop grands;
- des étages supérieurs;
- des bâtiments sous-utilisés.
Avant de supposer que chaque maison supplémentaire nécessite de nouvelles routes et de nouveaux quartiers, posez-vous la question suivante :
Peut-on loger une autre maison sur une propriété existante de façon sécuritaire?
Des exemples peuvent inclure :
- des unités de sous-sol;
- des parties de maisons converties;
- des maisons de jardin;
- des unités résidentielles supplémentaires;
- des appartements d’étage supérieur;
- des conversions appropriées de bâtiments existants.
Cela peut créer du logement tout en utilisant l’infrastructure déjà en service sur la propriété.
Chaque proposition doit néanmoins satisfaire aux exigences applicables en matière de :
- planification;
- construction;
- incendie;
- services;
- sécurité;
- accessibilité;
exigences.
L'objectif n'est pas d'avoir des normes plus faibles.
Il s'agit d'un chemin plus clair pour les traverser.
20.4Unités résidentielles en sous-sol
Un logement en sous-sol peut servir à plusieurs fins.
Il peut offrir :
- un revenu locatif ;
- un logement pour un enfant adulte ;
- un logement pour un parent ;
- une unité locative plus petite ;
- un moyen pour un propriétaire d'habiter toujours sur ses terres.
La ville devrait rendre le processus légal pour en créer un facile à comprendre.
Un résident devrait pouvoir poser la question :
Puis-je créer une unité résidentielle légale en sous-sol dans ma maison ?
et recevoir une réponse coordonnée décrivant :
- les considérations en matière d'aménagement ;
- les exigences en matière de construction ;
- les exigences en matière de sécurité incendie ;
- le stationnement, si applicable ;
- les services ;
- les permis ;
- les frais attendus ;
- le processus d'inspection ;
- les prochaines étapes.
La ville ne devrait pas promettre d'approbation avant d'avoir examiné la propriété.
Elle devrait pouvoir expliquer le processus avant que le résident dépense une somme importante.
20.5Légal avant illégal
L'une des meilleures façons de décourager les logements non approuvés et potentiellement dangereux est de rendre le processus légal facile à comprendre.
Si les résidents croient que la conversion légale est :
- impossible ;
- mystérieuse ;
- constamment retardée ;
certains éviteront entièrement le système.
Cela peut créer des risques pour :
- les locataires ;
- les propriétaires ;
- les voisins ;
- les intervenants en cas d'urgence.
L'approche plus efficace
Rendre le processus légal :
- clair ;
- prévisible ;
- raisonnablement rapide ;
- facile à trouver.
Puis appliquer les exigences de sécurité de manière cohérente.
Une bonne réglementation devrait rendre la conformité plus facile que l'évitement.
20.6Logements-jardins
Les logements-jardins peuvent offrir l'une des options de logement les plus flexibles pour les familles.
Un logement indépendant plus petit sur une propriété résidentielle appropriée pourrait permettre :
- à un parent de vivre près de ses enfants adultes ;
- à un enfant adulte de vivre de manière indépendante ;
- à un propriétaire de réduire sa taille de logement tout en restant sur ses terres ;
- un logement locatif supplémentaire.
Le plan existant identifie spécifiquement les logements-jardins comme faisant partie de la stratégie de logement.
La question du logement-jardin
Un résident qui envisage un tel logement devrait pouvoir comprendre tôt :
- si la propriété peut l'accueillir ;
- les reculés ;
- les services ;
- l'accès pour les pompiers ;
- le stationnement ;
- couverture des parcelles ;
- exigences en matière de construction ;
- exigences en matière d'infrastructures ;
- approbations prévues.
Informations standardisées
Élaborer un guide clair sur les maisons-jardins.
Là où la loi de l'Ontario et les conditions locales le permettent, la ville devrait envisager s'il est possible de simplifier la compréhension de configurations communes par l'intermédiaire de :
- exemples de plans ;
- diagrammes d'approvisionnement ;
- listes de vérification pour les demandes ;
- séquences de révision typiques.
Ce guide ne remplace pas la conception professionnelle lorsque celle-ci est nécessaire.
Il empêche chaque résident de commencer avec une feuille blanche.
20.7Habitation intergénérationnelle
Les familles s'occupent souvent les unes des autres.
La politique d'habitation devrait faciliter cela là où c'est sûr et légal.
L'habitation intergénérationnelle peut impliquer :
- des grands-parents ;
- des enfants adultes ;
- des petits-enfants ;
- des frères et sœurs ;
- des familles élargies ;
- des aidants.
L'objectif devrait être :
Être ensemble lorsque les gens souhaitent être ensemble, avec suffisamment d'indépendance pour que chaque foyer puisse vivre bien.
Cela peut signifier :
- des entrées séparées ;
- des unités indépendantes de petite taille ;
- des espaces extérieurs partagés ;
- une conception accessible ;
- des cuisines supplémentaires, si permis ;
- des maisons-jardins.
La ville ne devrait pas décider à quoi devrait ressembler une famille.
Elle devrait créer des options d'habitation légales qui permettent aux différentes familles de s'occuper les unes des autres.
20.8Vivre dans son foyer à mesure qu'on vieillit
Beaucoup de personnes souhaitent rester dans leur maison ou leur quartier à mesure qu'elles vieillissent.
Le système d'habitation devrait aider à rendre cela possible.
Vivre dans son foyer à mesure qu'on vieillit peut exiger :
- une unité plus petite ;
- moins d'escaliers ;
- une entrée accessible ;
- des modifications de la salle de bain ;
- une famille supplémentaire à proximité ;
- des transports ;
- de l'aide pour la neige ;
- une maison-jardin ;
- un appartement.
La question de la vieillissement à domicile
Lors de l'examen de la politique d'habitation et de quartier, posez-vous la question suivante :
Cela offre-t-il davantage de possibilités à un résident âgé de rester connecté au quartier qu'il connaît déjà ?
La politique d'habitation devrait s'articuler avec les sections ultérieures abordant :
- les transports pour les personnes âgées ;
- le loisir ;
- les services de quartier ;
- l'accessibilité.
Une maison n'est qu'une partie du vieillissement à domicile.
Le quartier environnant compte aussi.
20.9Réduction de l'espace de vie sans quitter le quartier
Un résident a peut-être vécu dans le même quartier pendant quarante ans.
Il connaît :
- voisins;
- commerces;
- routes;
- église;
- médecin;
- parc.
Leur maison peut simplement être plus grande que ce dont ils ont besoin maintenant.
Un système de logement sain devrait offrir des possibilités de s'installer dans :
- des maisons plus petites;
- des appartements;
- des unités accessibles;
- des maisons-jardins;
sans nécessairement quitter le quartier.
Cela peut aussi permettre aux familles qui en ont besoin d'accéder à des maisons plus grandes.
La ville ne peut pas contrôler qui achète un bien immobilier particulier.
Elle peut toutefois permettre un éventail plus large de choix de logement dans des emplacements appropriés.
20.10Jeunes adultes
Une communauté qui perd tous ses jeunes adultes parce qu'ils ne trouvent pas un premier logement approprié perd progressivement plus que sa population.
Elle perd aussi :
- des travailleurs;
- des entrepreneurs;
- des bénévoles;
- des futurs parents;
- des futurs leaders communautaires.
Les jeunes adultes peuvent avoir besoin de :
- des unités de location modeste;
- de logements partagés;
- de petits appartements;
- d'unités d'entrée de gamme;
- de logements situés près des lieux d'emploi et des transports en commun.
Le rôle de la ville n'est pas de promettre à tout le monde un logement bon marché.
Il est de cesser d'exclure inutilement les types de logement que les jeunes adultes sont le plus susceptible d'occuper en premier lieu.
20.11Étudiants
Les étudiants peuvent avoir besoin de :
- de logements temporaires;
- de logements partagés;
- d'unités plus petites;
- d'un accès aux transports en commun;
- d'un environnement sécuritaire pour les cyclistes et les piétons;
- d'une proximité raisonnable avec les établissements d'enseignement ou les lieux d'emploi.
Le logement étudiant devrait être considéré comme du logement ordinaire.
Les règles du quartier concernant :
- le bruit;
- les normes de propriété;
- le stationnement;
- les déchets;
devraient s'appliquer sur la base du comportement et de l'état de la propriété.
Elles ne devraient pas être utilisées simplement pour exclure des personnes en raison de leur âge ou de leur statut d'étudiant.
20.12Familles
Les familles ont besoin de plus que des chambres.
Elles ont besoin de quartiers qui soutiennent :
- les enfants;
- les écoles;
- les parcs;
- les transports;
- les commissions;
- les loisirs;
- les garderies;
- les espaces extérieurs.
La politique du logement ne devrait donc pas se limiter à un débat sur le nombre d'unités.
La section 21 établira la norme plus vaste des quartiers familiaux conviviaux.
Un développement immobilier peut ajouter des unités, mais cela ne crée pas nécessairement un bon endroit pour élever une famille.
La Ville devrait tenir compte des deux aspects.
20.13Logement locatif d'une taille adéquate pour les familles
Le logement locatif ne devrait pas se composer uniquement d'unités à une seule chambre.
Les familles louent également.
Les discussions sur le développement et le logement de la Ville devraient tenir compte de la demande d'unités de logement locatif telles que :
- à deux chambres ;
- à trois chambres ;
- adaptées aux familles.
Le gouvernement devrait agir prudemment lorsqu'il s'agit d'imposer un design architectural privé sans objectif public clair.
Mais les données sur le logement devraient distinguer entre :
plus d'unités
et
plus de choix utiles.
Cent unités de studio nouvelles résolvent un problème de logement différent que cinquante unités de logement familiales nouvelles.
20.14Logement locatif
Le logement locatif est une option légitime à long terme pour beaucoup de personnes.
Le logement locatif offre de la flexibilité pour :
- les jeunes adultes ;
- les personnes âgées ;
- les travailleurs ;
- les familles ;
- les nouveaux arrivants ;
- les personnes qui déménagent d'une maison à l'autre.
La Ville devrait soutenir un développement locatif approprié par le biais de :
- des plans clairs ;
- des approbations efficaces ;
- une coordination des infrastructures ;
- des exigences locales prévisibles.
La loi provinciale régit plusieurs aspects des relations entre propriétaires et locataires.
La Ville devrait rester axée sur sa propre autorité.
Cela inclut des questions municipales appropriées telles que :
- les normes de propriété ;
- la sécurité des bâtiments ;
- l'emplacement ;
- la licence locale, lorsqu'elle est applicable légalement ;
- les déchets ;
- le stationnement ;
- les conditions des quartiers.
20.15Dignité des locataires
Un locataire est un résident.
Les services municipaux ne devraient pas traiter une personne différemment parce qu'elle ne possède pas la propriété.
Les locataires devraient avoir un accès approprié à :
- les informations municipales ;
- les processus de normes de propriété ;
- la récréation ;
- la participation publique ;
- la consultation des quartiers.
De même, les propriétaires devraient recevoir :
- des règles claires ;
- un processus raisonnable ;
- une application constante.
Les politiques de logement fonctionnent mieux lorsque le gouvernement évite de traiter chaque locataire comme une victime ou chaque propriétaire comme un méchant.
Évaluez le comportement.
Appliquez les règles.
Protégez les droits.
20.16Propriétaires responsables
Beaucoup de logements locatifs sont fournis par de petits propriétaires locaux.
Ces propriétaires devraient être en mesure de comprendre :
- exigences municipales;
- permis;
- normes d'habitation;
- responsabilités en matière d'incendie et de construction;
- déchets;
- stationnement.
Lorsque la ville constate des problèmes de conformité récurrents, l'éducation devrait avoir lieu avant l'escalade, si applicable.
Les violations graves de la sécurité exigent néanmoins une application appropriée.
L'objectif est d'offrir un logement locatif légal et sécuritaire.
20.17Propriété d'habitation
La propriété d'habitation demeure un objectif important pour plusieurs résidents.
La ville ne peut pas contrôler :
- l'éligibilité aux prêts hypothécaires;
- lesacomptes;
- lestauxd'intérêt.
Les choix municipaux peuvent néanmoins affecter le coût et la disponibilité du logement par l'entremise de :
- les autorisations de développement;
- linfrastructure;
- lesfrais municipaux;
- l'offre de lots;
- lestypes de logement autorisés.
Les coûts municipaux devraient être visibles
Pour les nouveaux logements, la ville devrait comprendre et publier clairement les frais et taxes locaux appropriés.
Cela permet au conseil municipal d'interroger :
Quelles exigences municipales sont nécessaires ?
et :
Quels coûts municipaux ajoutons-nous au logement final ?
L'infrastructure et l'évaluation nécessaires doivent néanmoins être financées.
L'objectif est d'identifier les coûts superflus.
20.18Petits logements
Tous les ménages n'ont pas besoin ou ne souhaitent pas une grande maison individuelle.
La ville devrait autoriser une diversité raisonnable de tailles de logement, si applicable.
Les petits logements peuvent servir :
- lespremiersacheteurs;
- lespersonnesâgées;
- lespersonnesseules;
- lescouples;
- lespetitesfamilles.
Un quartier comprenant différentes tailles peut également permettre aux personnes de rester dans la région à mesure que leurs besoins changent.
20.19Maisons de ville et densité modérée
La densité n'a pas besoin de signifier un immeuble en hauteur sur chaque pâté de maisons.
Il existe de nombreuses formes entre :
une maison individuelle
et
un grand immeuble d'appartements.
Ces formes peuvent inclure :
- desjumelés;
- des triplex;
- des maisons de ville;
- des petits immeubles d'appartements;
- des unités résidentielles supplémentaires;
- des maisons-jardins.
Cela est souvent appelé logement modéré ou intermédiaire.
La terminologie est moins importante que l'objectif :
Offrir plus de choix en matière de logement en utilisant efficacement la terre et l'infrastructure, tout en créant toujours de bons quartiers.
20.20Immeubles d'appartements
Les immeubles d'appartements plus importants resteront une part importante du système de logement.
Ils peuvent offrir :
- uneoffre locative substantielle;
- desunités accessibles;
- logements plus petits ;
- une utilisation efficace des terres.
Les emplacements appropriés devraient prendre en compte :
- les routes ;
- les transports en commun ;
- l'eau potable ;
- les eaux usées ;
- les eaux pluviales ;
- les services d'urgence ;
- les services à proximité ;
- la transition des quartiers.
La Ville devrait rendre le processus d'approbation prévisible sans promettre qu'aucune proposition ne sera approuvée.
20.21Logement à proximité des services
Lorsque cela est pratique, les nouveaux logements devraient utiliser des emplacements offrant un accès à :
- les transports en commun ;
- les commerces ;
- les soins de santé ;
- les parcs ;
- les écoles ;
- le centre-ville ;
- l'emploi.
Cela peut réduire le nombre de déplacements quotidiens nécessitant une voiture.
Cela peut également rendre les quartiers plus pratiques pour :
- les personnes âgées ;
- les jeunes ;
- les personnes vivant avec un handicap ;
- les ménages à faible revenu.
Cela ne signifie pas que chaque résident doit vivre au centre-ville.
Cela signifie que l'emplacement devrait faire partie de la planification du logement.
20.22Logement au centre-ville
La stratégie du centre-ville a déjà identifié la conversion en logement des étages supérieurs comme une opportunité importante.
Le logement au centre-ville génère :
- des clients ;
- une activité passive ;
- une utilisation accrue de l'espace public ;
- une utilisation plus efficace des bâtiments existants.
Le Bureau de navigation pour le logement devrait donc inclure un volet spécifique pour le centre-ville portant sur :
- la conversion des étages supérieurs ;
- les bâtiments à usage mixte ;
- les exigences en matière de construction et d'incendie ;
- l'héritage ;
- l'accessibilité ;
- les services.
Certains bâtiments plus anciens seront difficiles ou peu rentables à convertir.
La Ville devrait identifier ces réalités tôt plutôt que d'encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de conception coûteux sans comprendre les obstacles.
20.23Bâtiments vacants et sous-utilisés
Certaines opportunités de logement peuvent exister dans des bâtiments initialement conçus à un autre usage.
La réutilisation potentielle devrait être évaluée soigneusement.
Un bâtiment commercial ou institutionnel vacant n'est pas automatiquement adapté à un usage résidentiel.
La conversion peut impliquer :
- la zonage ;
- la structure ;
- les fenêtres ;
- l'incendie ;
- les sorties ;
- l'accessibilité ;
- la plomberie ;
- le stationnement ;
- les conditions environnementales.
Réutilisation adaptative
Lorsqu'un bâtiment peut raisonnablement et en toute sécurité être adapté à un logement, la ville devrait rendre le processus de conversion clair et accessible.
Réutiliser un bâtiment existant peut :
- préserver l'investissement ;
- réduire le taux de vacance ;
- créer des logements ;
- favoriser le renouvellement des quartiers.
Cependant, la réutilisation ne devrait pas être imposée si le bâtiment ne convient tout simplement pas à un usage résidentiel.
20.24Bureau unique d'orientation en logement
Cela devrait devenir l'une des actions les plus pratiques de l'ensemble de la section logement.
Un résident devrait pouvoir contacter un Bureau d'orientation en logement et expliquer :
J'aimerais ajouter une petite maison sur mes terres. Qu'est-ce que je dois savoir ?
ou :
J'aimerais convertir le rez-de-chaussée de ce bâtiment en appartements. Où dois-je commencer ?
ou :
J'aimerais que ma mère puisse vivre indépendamment sur mes terres. Quelles sont mes options ?
Le résident ne devrait pas avoir à savoir quelle division appeler en premier.
Le navigateur en logement coordonne
Comme requis :
- l'aménagement ;
- l'emplacement ;
- la construction ;
- l'ingénierie ;
- la sécurité incendiaire ;
- le patrimoine ;
- l'accessibilité ;
- les services publics ;
- d'autres exigences municipales.
Le navigateur ne remplace pas les responsabilités professionnelles.
Il aide le résident à comprendre le processus.
20.25Un seul dossier
Les demandes logistiques complexes devraient suivre le principe établi par la réforme des services municipaux :
Un projet. Un seul dossier accessible au public.
Internement, la ville peut exiger plusieurs dossiers techniques.
Le demandeur devrait recevoir :
- un seul numéro de référence ;
- une seule page de suivi principale ;
- une liste claire des exigences restantes.
Arrêt de la boucle de renvoi
Un résident ne devrait pas entendre :
"Appelez le service de l'aménagement."
puis :
"Appelez le service de la construction."
puis :
"Appelez le service de l'ingénierie."
puis :
"Vous devez retourner au service de l'aménagement."
Si plusieurs départements sont requis, la ville devrait coordonner internement.
20.26La première réunion
Pour des projets logistiques plus complexes, offrir une réunion préliminaire d'orientation avant que le demandeur n'investisse fortement dans la conception.
La réunion devrait identifier les problèmes évidents liés à :
- l'emplacement ;
- les services publics ;
- l'accès ;
- la sécurité incendiaire ;
- le stationnement ;
- le patrimoine ;
- les contraintes environnementales ;
- l'infrastructure.
Un premier avis n'est pas une approbation
La ville devrait être claire :
Cette réunion identifie les exigences connues. L'approbation finale dépend de la demande complète et de la loi applicable.
Cela protège le demandeur et la municipalité.
20.27Liste de vérification pour une demande complète
L'une des expériences les plus frustrantes en matière de développement est d'apprendre une exigence manquante à la fois.
La ville devrait fournir une liste consolidée appropriée au projet.
Exemple
Pour une maison de jardin :
- plan d'emplacement ;
- dimensions ;
- reculs ;
- services ;
- stationnement ;
- informations sur la construction ;
- documents professionnels requis.
Pour un développement plus important, la liste sera plus complète.
Pas d'objectif mobile
Si de nouvelles informations révèlent une nouvelle exigence légitime, expliquez pourquoi.
Mais le processus normal de demande ne devrait pas ressembler à une ligne d'arrivée qui bouge chaque semaine.
20.28Normes de service publiques pour le logement
La ville devrait établir des normes de service pour les parties de son processus d'approbation.
Toutes les demandes ne peuvent pas recevoir le même délai de traitement.
Une simple demande d'unité résidentielle diffère d'un développement majeur.
Étapes possibles
Reconnaissance de la demande initiale
Rendez-vous préalable à la demande planifié
Examen de l'intégralité de la demande
Commentaires techniques fournis
Demande d'inspection
Inspection terminée
Les normes finales ne devraient être établies qu'après avoir examiné la capacité actuelle et les exigences légales.
Mesurer le temps de la ville
Séparer :
Temps de traitement de la ville
de
temps d'attente pour le demandeur, le consultant ou l'agence extérieure.
Sinon, le public ne peut pas déterminer où le retard se situe.
20.29L'horloge d'approbation
Pour les demandes importantes de logement, le tableau public devrait afficher à l'avenir des informations agrégées sur le traitement.
Exemples :
- demandes reçues ;
- unités proposées ;
- demandes approuvées ;
- permis délivrés ;
- temps moyen de traitement municipal ;
- demandes en attente d'informations du demandeur ;
- retards dus à des agences extérieures, si identifiables.
Ne pas manipuler la mesure
Une approbation rapide n'est pas automatiquement une bonne approbation.
Le personnel doit toujours protéger :
- la sécurité ;
- l'infrastructure ;
- la loi ;
- le processus légal.
L'objectif est la réduction des délais inutiles.
Pas une revue professionnelle hâtive.
20.30Informations préapprouvées, pas d'approbation automatique
Là où des formes de logement communes se répètent, la ville devrait explorer s'il est possible de fournir :
- des directives standard ;
- des arrangements d'emplacement exemplaires ;
- des détails typiques ;
- listes de vérification ;
- questions fréquemment posées.
Cela peut économiser du temps aux demandeurs et au personnel.
Mais la langue doit être précise.
Un exemple de plan d'une maison-jardin ne signifie pas que chaque lot convient.
Un exemple de conversion de sous-sol ne remplace pas :
- examen du bâtiment ;
- examen de la sécurité incendie ;
- examen structurel.
L'objectif est de répondre une fois pour toutes aux questions fréquentes, plutôt que de faire redécouvrir la même information à chaque ménage.
20.31Capacité des infrastructures
Un plus grand nombre de logements génère une demande accrue sur les infrastructures publiques.
La planification de l'habitation doit donc être directement liée à l'Index des infrastructures et des systèmes.
Avant d'encourager une croissance significative dans une zone, il faut comprendre :
- l'eau ;
- l'épuration des eaux usées ;
- l'évacuation des eaux pluviales ;
- les routes ;
- les trottoirs ;
- le transport en commun ;
- la protection contre l'incendie ;
- les parcs.
Capacité avant crise
Si une zone ne dispose pas d'une capacité d'infrastructure suffisante, il faut identifier :
- quelle mise à niveau est nécessaire ;
- quels sont les coûts ;
- qui paie ;
- quand cela peut avoir lieu.
Ne pas approuver la croissance et ensuite s'étonner que l'infrastructure municipale doive être élargie.
20.32Utiliser l'infrastructure existante de façon judicieuse
En même temps, l'infrastructure déjà en place représente un investissement public.
Ajouter des logements appropriés dans des zones dotées d'infrastructures existantes telles que :
- des routes ;
- des conduites ;
- des services ;
- un transport en commun ;
peut s'avérer économiquement efficace.
L'impact financier devrait tout de même être évalué.
Un plus grand nombre de logements ne signifie pas automatiquement un coût municipal plus faible.
Mais l'utilisation efficace de l'infrastructure existante peut réduire la nécessité d'une expansion coûteuse vers l'extérieur.
20.33La croissance doit tenir compte des coûts sur l'ensemble du cycle de vie
Un nouveau développement peut créer :
- des rues nouvelles ;
- des trottoirs ;
- des conduites ;
- des éclairages ;
- des parcs.
Une fois qu'elles sont prises en charge par la ville, celles-ci deviennent des passifs municipaux à long terme.
Avant d'accepter de nouvelles infrastructures, il faut comprendre :
- l'entretien ;
- le déneigement ;
- les réparations ;
- le remplacement ;
- les coûts de service.
La question financière ne devrait pas être seulement :
Quelle nouvelle évaluation foncière cela générera-t-il ?
Elle devrait aussi être :
Quelles responsabilités la ville aura-t-elle à entretenir trente ans à partir d'aujourd'hui ?
20.34Stationnement
L'habitation et le stationnement sont étroitement liés.
Différentes formes de logement produisent des besoins de stationnement différents.
Un appartement en centre-ville à proximité des services peut fonctionner différemment d'une maison familiale dans un autre quartier.
Une maison de jardin peut entraîner l'acquisition d'un véhicule supplémentaire.
Un logement pour personnes âgées peut générer moins de demande.
La Ville devrait établir sa politique de stationnement sur la base de :
- des conditions locales réelles ;
- de la capacité des rues ;
- de l'accessibilité ;
- des options de transport ;
- du contexte du quartier.
Ne pas bâtonner une politique de logement autour des automobiles uniquement
Le stationnement est important.
Il ne devrait pas empêcher automatiquement un logement raisonnable là où l'impact sur le stationnement peut être géré.
De la même manière, la Ville ne devrait pas éliminer les exigences de stationnement à un endroit où cela entraînerait des problèmes prédéterminés pour le quartier sans alternative.
Utiliser des preuves.
20.35Logement accessible
L'accessibilité devrait être prise en compte lors de la création du logement, et non seulement après que les résidents aient besoin de modifications.
Un logement accessible peut bénéficier à :
- des personnes vivant avec un handicap ;
- des personnes âgées ;
- des résidents blessés ;
- des familles avec poussettes ;
- des aidants.
La Ville devrait utiliser les outils de planification et de construction légalement disponibles et encourager les promoteurs à envisager tôt l'aménagement accessible.
Information sur l'accessibilité
Le bureau d'orientation sur le logement devrait également aider les résidents à trouver des informations officielles sur :
- les accès accessibles ;
- les rampes ;
- les modifications des salles de bain ;
- les permis de construction ;
- d'autres exigences pertinentes.
La Ville ne devient pas le designer.
Elle aide les gens à trouver le bon chemin.
20.36Visibilité des logements
Un logement n'a pas besoin d'être entièrement accessible pour devenir plus facile d'accès pour un plus grand nombre de personnes.
Là où c'est pratique, les constructeurs et les propriétaires peuvent être encouragés à envisager des caractéristiques telles que :
- moins d'escaliers d'entrée ;
- des portes plus larges ;
- une conception de salle d'eau accessible au rez-de-chaussée.
Ces choix peuvent rendre les logements adaptables au fil du temps.
Toute incitation ou exigence municipale devrait être élaborée avec soin dans le cadre de la loi applicable et de l'autorité locale de construction.
Le principe plus large est précieux :
Les logements devraient pouvoir évoluer avec les personnes.
20.37Logement et travail à domicile
Le logement est également devenu un lieu de travail pour de nombreux résidents.
Les règles de logement devraient reconnaître le travail à domicile raisonnable tout en protégeant les quartiers contre les usages qui génèrent des impacts mieux adaptés aux zones commerciales ou industrielles.
Prenons en compte
- le trafic ;
- les livraisons ;
- le bruit ;
- les employés ;
- les enseignes ;
- la sécurité.
Une personne qui exerce discrètement un service professionnel depuis son domicile est différente d'une activité industrielle générant un trafic lourd de camions.
La réglementation devrait se concentrer sur l'impact réel sur le quartier.
20.38Logement et commerce local
Un plus grand nombre de résidents soutiennent :
- des magasins ;
- des restaurants ;
- des services ;
- métiers;
- loisirs;
- downtown.
La politique sur le logement est donc aussi une politique de développement économique.
La relation fonctionne dans les deux sens.
Un milieu de vie doté de:
- emplois;
- services;
- installations;
devient un endroit plus attractif pour construire des logements.
Le logement et les affaires locales devraient être planifiés ensemble plutôt que comme des départements municipaux distincts.
20.39Métiers locaux
La croissance du logement crée des travaux pour:
- charpentiers;
- électriciens;
- plombiers;
- techniciens en chauffage, ventilation et climatisation (CVC);
- maçons;
- ouvriers en béton;
- paysagistes;
- concepteurs;
- ingénieurs.
La stratégie sur le logement devrait s'articuler avec le programme des Métiers locaux.
Projets de logement de petite envergure
Un résident souhaitant créer un logement de sous-sol ou une maison de jardin peut chercher à obtenir une assistance locale qualifiée.
La Ville ne devrait pas recommander un entrepreneur privé plutôt qu'un autre.
Elle peut toutefois rendre disponible des informations sur:
- permis;
- qualifications requises;
- comment vérifier les licences ou les inscriptions, le cas échéant;
- comment fonctionnent les inspections municipales.
Le marché demeure compétitif.
20.40Soirées d'information sur le logement
La Ville pourrait tenir périodiquement des séances d'information pratiques.
Thèmes possibles:
Puis-je construire une maison de jardin?
Comment créer un logement légal dans le sous-sol?
Conversion d'un étage supérieur en centre-ville
Vieillir à domicile
Comprendre les permis de construction
Qu'est-ce que la zonage?
Faites appel à des employés municipaux appropriés et à des experts externes, si utile.
L'objectif est l'éducation.
Pas la promotion.
20.41Guide sur le logement
Créez un guide Options de logement à Owen Sound rédigé en un langage clair.
Il devrait expliquer les voies de logement courantes.
Sections possibles:
Logement de sous-sol
Maison de jardin
Appartement d'étage supérieur
Ajout à une maison
Habitation intergénérationnelle
Nouvelle petite construction
Pour chacune:
- première étape;
- contact à la Ville;
- exigences courantes;
- processus attendu.
Il devrait être disponible:
- en ligne ;
- imprimé ;
- au bureau de la ville.
20,42 Conformité aux caractéristiques du quartier
Ajouter des logements ne signifie pas ignorer la conception du quartier.
La conformité aux caractéristiques du quartier peut inclure :
- la hauteur des bâtiments ;
- les reculs ;
- l'assainissement ;
- la vie privée ;
- les arbres ;
- le stationnement ;
- la circulation ;
- l'aménagement des rues.
La ville devrait traiter ces questions par des règles prévisibles, là où c'est possible.
Des règles prévisibles réduisent les conflits
Si les résidents et les constructeurs savent tous deux ce qui est permis, moins de projets ordinaires devront devenir des luttes politiques.
Un bon zonage devrait résoudre plusieurs questions courantes avant qu'une demande n'atteigne le conseil.
20,43 Les voisins ont un droit de regard, mais pas le contrôle de la propriété d'autrui
La consultation des voisins est importante.
L'est aussi la propriété privée.
Un voisin peut être directement affecté par :
- l'assainissement ;
- l'ombrage ;
- la circulation ;
- le stationnement ;
- la vie privée ;
- la construction.
Ces préoccupations devraient être entendues.
Un voisin ne devrait pas automatiquement obtenir un droit de veto simplement parce qu'il préfère que la propriété d'à côté ne change jamais.
La norme
Posez-vous la question suivante :
Quel impact municipal légitime est identifié ?
Puis, traitez cet impact.
Ne réduisez pas la discussion à :
"Résident existant versus nouveau résident."
Les deux appartiennent à la communauté.
20,44 Décisions sur le logement et vote populaire
Les demandes individuelles d'aménagement ne devraient pas devenir des concours de popularité.
Là où la loi de l'Ontario exige :
- un processus légal ;
- une mise en garde ;
- une audience ;
- une évaluation professionnelle ;
- une décision du conseil ;
ces processus devraient être suivis.
Un recours des voisins peut fournir des informations importantes.
Il ne devrait pas remplacer :
- la législation d'aménagement applicable ;
- les preuves ;
- l'équité procédurale ;
- les droits de propriété ;
- les obligations juridiques du conseil.
Les principes de gouvernance établis plus tôt demeurent importants ici.
20,45 Évaluation de l'impact sur les familles
Les politiques majeures sur le logement devraient faire l'objet d'une évaluation de l'impact sur les familles élaborée dans ce plan.
Posez-vous les questions suivantes :
- Est-ce que cela offre plus de choix aux familles ?
- Est-ce que cela permet aux familles élargies de vivre plus près les unes des autres ?
- Est-ce que cela soutient les parents âgés ?
- Est-ce que cela rend l'accès au logement locatif familial plus facile ou plus difficile?
- Que deviennent les enfants?
- Les parcs et les écoles sont-ils raisonnablement reliés?
- Le transport fonctionne-t-il?
La politique du logement devrait prendre en compte les personnes avant de simplement compter les unités.
20.46Confidentialité
Les demandes de logement nécessitent nécessairement des renseignements personnels et sur la propriété.
La ville devrait recueillir uniquement les renseignements nécessaires à l'administration du processus.
Elle ne devrait pas publier ou conserver inutilement des renseignements sensibles au-delà des exigences légales.
Dossiers publics d'urbanisme
Certains renseignements sur le développement sont justifiés à rendre publics.
Les renseignements personnels devraient toutefois être traités conformément aux lois et politiques municipales applicables sur la confidentialité.
La transparence sur le projet n'exige pas une exposition inutile de la vie privée du demandeur.
20.47Sans-abri
Le sans-abri est l'un des défis les plus difficiles en matière de logement.
Il ne peut être résolu uniquement par le zonage.
Il peut impliquer:
- le revenu;
- la santé mentale;
- les dépendances;
- les handicaps;
- la violence conjugale;
- la disponibilité du logement;
- les services sociaux;
- les soins de santé.
Le comté de Grey a des responsabilités importantes en matière de logement et de services pour les sans-abri.
L'Ontario et d'autres organismes jouent également un rôle majeur.
Rôle d'Owen Sound
La ville devrait se concentrer sur ce qu'elle peut apporter:
- l'aménagement du territoire;
- les normes de propriété;
- la gestion des espaces publics;
- les partenariats locaux;
- les installations municipales, le cas échéant;
- les infrastructures;
- la coordination;
- la défense;
- l'information publique.
La ville ne devrait pas prétendre contrôler des services qui appartiennent à un autre gouvernement.
De même, elle ne devrait pas utiliser la juridiction comme excuse pour refuser de participer là où la coopération locale pourrait aider.
20.48Logement soutenu
Certains résidents ont besoin d'un logement combiné à un soutien.
Le logement soutenu peut impliquer:
- les soins de santé;
- les services de santé mentale;
- les services liés aux dépendances;
- les travailleurs sociaux;
- les soutiens pour les personnes handicapées.
L'immeuble et le système de soutien doivent être considérés ensemble.
La ville peut soutenir des décisions appropriées en matière d'utilisation des terres et d'infrastructures.
Elle ne peut pas créer des effectifs de santé par le biais du zonage.
Avant de soutenir une proposition majeure de logement soutenu, posez-vous les questions suivantes:
Qui fournit le soutien?
Qui le finance?
Que se passera-t-il lorsque le financement initial prendra fin?
Un immeuble déclaré logement soutenu sans soutien adéquat risque d'échouer à la fois pour les résidents et les voisins.
20.49Le refuge d'urgence n'est pas un logement permanent
Le refuge d'urgence est parfois nécessaire.
Il n'est pas identique à un logement permanent.
Les rapports publics devraient distinguer:
- abri d'urgence ;
- logement transitoire ;
- logement soutenu ;
- logement à loyer modéré ;
- logement à loyer du marché ;
- propriété.
Chacun répond à des besoins différents.
Une communauté ne devrait pas se targuer d'un succès en matière de logement permanent simplement parce qu'elle a créé davantage de lits temporaires.
De même, la capacité d'urgence ne devrait pas être rejetée simplement parce qu'elle n'est pas permanente.
Évaluez chaque service selon son objectif.
20.50Partenariat du comté de Grey
Le comté de Grey devrait être considéré comme un partenaire majeur en matière de logement.
La relation devrait inclure des questions telles que :
- sans-abri ;
- logement communautaire ;
- aide sociale;
- services d'appui;
- planification régionale de l'habitation.
Créer une table régulière ville-comté axée sur une coordination pratique.
La question
Pour chaque initiative d'habitation :
Qui est réellement responsable de cette partie?
Si c'est la ville, agir.
Si c'est le comté, collaborer avec le comté.
Si les responsabilités sont partagées, définir les rôles.
Le résident ne devrait pas avoir à comprendre la hiérarchie municipale avant de demander de l'aide.
20,51 Partenariat de l'Ontario
L'Ontario influence le système d'habitation par l'intermédiaire de :
- la législation sur la planification;
- les règles de construction;
- droit des propriétaires et des locataires;
- programmes d'infrastructures;
- pouvoir municipal;
- santé;
- programmes sociaux.
Owen Sound devrait maintenir une liste claire des obstacles provinciaux ou des réformes qu'elle estime pourraient améliorer le logement local.
L'advocacy devrait être spécifique.
Non:
Donnez aux municipalités davantage d'outils.
Mais:
Voici le problème local exact.
Voici la règle provinciale concernée.
Voici la réforme que nous demandons.
Cela rend la réforme plus facile à évaluer.
20.52Partenariat fédéral
Le Canada influence le logement par des domaines tels que:
- financement;
- imposition;
- programmes nationaux de logement;
- terres fédérales;
- immigration;
- financement des infrastructures.
La Ville devrait rechercher les programmes fédéraux lorsqu'ils soutiennent les priorités locales identifiées.
La norme financière s'applique toujours.
Une subvention fédérale pour le logement ne devrait pas amener Owen Sound à créer un engagement municipal permanent qu'elle ne peut pas soutenir.
20.53Terres municipales
La Ville devrait connaître les terres qu'elle possède et savoir si certaines ont un potentiel stratégique pour le logement.
Cela ne signifie pas que chaque parcelle municipale inutilisée devrait être vendue pour le logement.
Une parcelle peut être nécessaire pour:
- infrastructures;
- parcs;
- résilience en cas d'urgence;
- transports futurs;
- installations publiques.
Examen des terres pour l'habitation
Pour les terres municipales véritablement excédentaires ou sous-utilisées, demandez:
- L'habitation serait-elle appropriée?
- Quel type?
- Quelle infrastructure est disponible?
- Quelle valeur publique serait perdue?
- La vente, le bail ou un partenariat serait-il le plus approprié?
La terre publique a une valeur
Si la terre publique est utilisée pour soutenir un logement à prix inférieur au marché, la valeur de cette contribution devrait être rapportée.
Un transfert de terre à un dollar n'est pas un projet gratuit.
La communauté a contribué par la valeur marchande de la terre.
Faites-en état.
20.54Terres publiques et garanties contre les conflits
Les transactions sur les terres municipales nécessitent une transparence forte.
Pour les transactions importantes liées au logement, publiez, si la loi le permet:
- propriété;
- objectif public prévu;
- processus d'évaluation;
- méthode d'approvisionnement ou de sélection d'un partenaire;
- contribution municipale;
- obligations de l'acquéreur;
- dispositions de réversion ou d'exécution, si applicable.
La terre publique ne devrait pas devenir une subvention informelle distribuée par des relations politiques.
20.55Incitations à l'urbanisme
Les incitations municipales peuvent parfois être justifiées pour atteindre des objectifs publics spécifiques.
Des objectifs possibles pourraient inclure:
- logement dans les étages supérieurs des centres-villes;
- désamiantage;
- réutilisation du patrimoine;
- accessibilité.
Toute incitation devrait identifier:
- l'objectif public;
- l'admissibilité;
- la valeur maximale;
- la durée;
- la mesure;
- la sortie.
Ne pas subventionner ce qui aurait lieu de toute façon
La ville devrait se demander:
Ce projet aurait-il lieu sans l'incitation?
Cette question est difficile à répondre de façon parfaite.
Elle devrait quand même être posée.
Les incitations publiques devraient modifier un résultat.
Et non simplement récompenser un résultat déjà en cours.
20.56Tableau de bord sur la construction de logements
Créez un tableau de bord public sur le logement axé sur des éléments que la ville peut raisonnablement mesurer.
Mesures possibles:
Dossiers
- dossiers de logement reçus;
- unités proposées.
Autorisations
- unités approuvées.
Permis
- permis résidentiels émis.
Réalisation
- unités complétées là où les données fiables existent.
Type d'habitation
- unités supplémentaires;
- maisons de jardin;
- appartements;
- maisons de ville;
- autres formes.
Emplacement
Quartier ou zone d'aménagement général.
Traitement
Délais de services municipaux.
Infrastructures
Contraintes importantes d'approvisionnement en services.
Ne présentez pas les unités approuvées comme si chacune avait été construite.
Utilisez des catégories claires.
20.57L'approbation n'équivaut pas à la construction
Cette distinction mérite sa propre règle.
Un projet peut obtenir l'approbation et ne jamais être construit.
Un permis de construction peut être émis et la construction retardée.
Une unité proposée n'est pas une maison.
Les rapports publics devraient distinguer clairement:
Proposé
Approuvé
Permis
En cours de construction
Complété
Cela empêche les gouvernements de prétendre que des logements n'existant pas encore existent déjà.
20.58Le nombre d'unités n'est pas suffisant
Mille unités de logement peuvent représenter des communautés très différentes.
Le tableau de bord devrait également comprendre, là où l'information est fiable:
- logements locatifs;
- logements en propriété;
- nombre de chambres;
- unités accessibles;
- unités résidentielles supplémentaires;
- logements pour personnes âgées;
- logements à soutien.
Tous les champs ne seront pas disponibles pour chaque projet.
Publiez uniquement ce qui peut être mesuré de manière fiable.
Ne devinez pas le reste.
20.59Les coûts des logements ne sont pas contrôlés par la ville
Le maire devrait être honnête sur les limites du pouvoir municipal.
La mairie ne peut pas promettre:
Nous ferons baisser les prix des maisons.
Elle peut promettre d'examiner si les décisions municipales augmentent inutilement:
- retards;
- incertitude;
- frais;
- coûts d'infrastructure;
- contraintes foncières.
Cette distinction est importante.
Le gouvernement gagne la confiance en informant les résidents des éléments qu'il peut réellement influencer.
20.60Le temps de construction est important
Un retard injustifié dans l'approbation peut augmenter le coût du logement.
Pendant le retard:
- le financement continue;
- les coûts des matériaux peuvent augmenter;
- les entrepreneurs reprennent des dates;
- les opportunités disparaissent.
La ville devrait donc mesurer sa propre performance en matière de traitement.
Mais la vitesse ne doit pas nuire à:
- sécurité;
- ingénierie;
- processus public;
- exigences légales.
L'objectif est :
Assez rapide pour être professionnel. Assez prudent pour être responsable.
20.61Innovation en logement
Les nouvelles méthodes de construction peuvent offrir des possibilités telles que :
- construction modulaire;
- préfabrication;
- nouveaux matériaux;
- conception compacte.
La ville devrait rester ouverte à l'innovation qui respecte les exigences applicables :
- construction;
- sécurité;
- planification;
- services;
exigences.
Le personnel municipal ne devrait pas rejeter quelque chose simplement parce qu'il lui est inconnu.
L'originalité ne devrait pas non plus permettre d'éviter des normes légitimes.
Demandez :
Est-ce conforme à l'exigence?
C'est là le bon critère.
20.62Fabrication locale
Le logement offre également une opportunité pour la fabrication locale et canadienne.
Des domaines possibles incluent :
- composants modulaires;
- équipements;
- fenêtres;
- matériaux de construction;
- structures préfabriquées.
La ville ne devrait pas choisir des fournisseurs de construction privés pour les promoteurs.
Elle peut soutenir un environnement économique local dans lequel ces fournisseurs peuvent se développer.
La politique du logement, les métiers qualifiés et la fabrication peuvent se renforcer mutuellement.
20.63Permis comme outil éducatif
Un permis ne devrait pas se sentir comme une punition.
L'objectif est d'assurer que le travail satisfait aux normes applicables.
Les informations sur le logement devraient expliquer :
- pourquoi les permis sont importants;
- ce que les inspections protègent;
- quels travaux nécessitent une vérification;
- comment faire la demande.
Les résidents sont plus enclins à se conformer lorsqu'ils comprennent la raison de l'exigence.
20.64Inspections
La planification des inspections devrait être facile à comprendre.
Les résidents et les entrepreneurs devraient savoir :
- comment faire une demande;
- ce qui doit être prêt;
- le délai attendu;
- ce qui se passe si le travail ne réussit pas.
Inspection échouée
Une inspection échouée devrait expliquer :
- ce qui n'était pas conforme;
- ce qui doit être modifié;
- comment se déroule la réinspection.
L'objectif est la conformité.
Pas la confusion.
20.65Logement en rénovation
Une grande partie du parc immobilier d'Owen Sound existe déjà.
La rénovation et la réparation sont donc des questions importantes en matière de logement.
Les maisons plus anciennes peuvent nécessiter :
- des toits ;
- des mises à niveau électriques ;
- des canalisations ;
- de l'isolation ;
- de l'accessibilité ;
- des réparations structurelles.
Le rôle de la Ville peut inclure :
- la navigation des permis ;
- les normes d'immobilisation ;
- les considérations patrimoniales ;
- des informations provenant de programmes externes disponibles.
Maintenir les maisons existantes en sécurité et utiles fait partie de l'offre de logement.
Une maison perdue en raison d'une détérioration grave réduit l'offre aussi certainement qu'une maison jamais construite.
20.66Normes d'immobilisation
L'application des normes d'immobilisation devrait protéger :
- la santé ;
- la sécurité ;
- les conditions du quartier.
Elle devrait être équitable et cohérente.
Corriger d'abord, si applicable
Pour les infractions non urgentes :
- expliquer la norme ;
- identifier le problème ;
- fournir un chemin raisonnable pour se conformer ;
- appliquer si nécessaire.
Les dangers graves peuvent nécessiter une action immédiate conformément à l'autorité applicable.
L'objectif est de préserver un logement sûr.
Ne pas créer de déplacement évitable par une administration inflexible.
20.67Renouvellement et déplacement
Un renouvellement majeur peut parfois déplacer des locataires.
La loi provinciale régit de nombreux droits des propriétaires et locataires.
La Ville devrait éviter de prétendre qu'elle peut réécrire ce cadre.
Lorsque des permis municipaux sont impliqués, la Ville peut fournir des informations claires orientant les résidents et propriétaires affectés vers des ressources autoritatives appropriées.
Les informations publiques devraient distinguer :
- la responsabilité des permis municipaux ;
- les droits locatifs provinciaux.
La règle « pas de porte fausse » s'applique toujours.
20.68Hébergement à court terme
L'hébergement à court terme peut poser des questions légitimes touchant :
- le tourisme ;
- l'offre de logement ;
- les impacts sur les quartiers ;
- le stationnement ;
- le bruit.
Toute politique municipale devrait commencer par identifier le problème local réel et l'autorité juridique disponible.
Ne pas réglementer une catégorie de propriété simplement parce qu'une autre municipalité l'a fait.
Mesurer Owen Sound.
Puis concevoir la réponse d'Owen Sound.
20.69Normes de voisinage pour la construction
La construction de logements affecte temporairement les voisins.
La Ville devrait établir des attentes claires concernant :
- les heures de travail ;
- l'occupation des routes ;
- les débris ;
- la boue ;
- le bruit ;
- la sécurité ;
- les fermetures temporaires des trottoirs.
La construction est nécessaire.
Un bon gestionnaire de quartier est donc raisonnable.
Un projet devrait pouvoir être approuvé sans que le pâté de maisons environnant soit traité comme sans importance.
20.70Arbres et logement
La croissance du logement peut exercer une pression sur les arbres.
Les arbres affectent aussi :
- l'écoulement des eaux pluviales ;
- l'ombrage ;
- le caractère du quartier.
L'examen des projets de développement devrait tenir compte des politiques municipales applicables sur les arbres et l'aménagement paysager, sans que chaque arbre devienne un motif absolu d'interdiction du logement.
Lorsque des arbres sont légalement retirés, il peut être envisagé, selon la politique applicable, de les remplacer ou d'appliquer d'autres mesures d'atténuation appropriées.
L'objectif est d'obtenir une bonne conception du quartier.
Pas un conflit politique permanent entre logement et arbres.
20.71Écoulement des eaux pluviales
Des bâtiments supplémentaires et des surfaces dures peuvent affecter l'écoulement.
Les maisons de jardin et autres logements de densification devraient donc tenir compte de :
- la topographie ;
- l'écoulement ;
- les services ;
- la gestion des eaux pluviales sur les parcelles.
Les conflits entre voisins surviennent souvent lorsque l'eau s'écoule différemment après la construction.
Un bon examen technique peut l'éviter.
La capacité des infrastructures et la conception des parcelles privées doivent être examinées ensemble.
20.72Incendie et accès d'urgence
Un logement supplémentaire doit rester compatible avec la réponse aux urgences.
Pour les unités supplémentaires et les maisons de jardin, la conception doit convenablement tenir compte de :
- l'accès ;
- l'adressage ;
- la sécurité des bâtiments ;
- la réponse aux urgences.
L'adressage clair devient particulièrement important lorsque plus d'une famille occupe une propriété.
Les services d'urgence doivent savoir où ils se rendent.
20.73Adressage
À mesure que de nouveaux logements sont créés sur des propriétés existantes, la ville doit s'assurer que le système d'adressage demeure :
- clair ;
- cohérent ;
- visible.
Les résidents devraient savoir :
- leur adresse officielle ;
- comment les services d'urgence identifient l'unité ;
- comment les livraisons la trouvent.
Des détails administratifs mineurs deviennent très importants en cas d'urgence.
20.74Déchets et unités supplémentaires
Plus de ménages peuvent entraîner une demande accrue de déchets et de recyclage.
La politique de logement devrait être coordonnée avec les règles de collecte.
Les résidents qui ajoutent des unités devraient recevoir des informations claires sur :
- la collecte ;
- les conteneurs ;
- l'emplacement de la collecte ;
- les responsabilités.
Ne pas approuver un logement sans que le reste du service municipal ne soit surpris par les conséquences.
20.75Neige
Les unités supplémentaires et un logement plus dense peuvent affecter :
- le stationnement ;
- l'utilisation des allées ;
- le déneigement des trottoirs ;
- l'entreposage de la neige.
Ces questions devraient être abordées de manière pratique.
La politique de logement canadienne doit fonctionner en hiver.
Un plan d'emplacement qui fonctionne parfaitement en août peut échouer en février s'il n'y a nulle part où déposer la neige.
20.76Écoles et services communautaires
La croissance du logement peut affecter la demande en matière de :
- écoles ;
- loisirs ;
- garde d’enfants ;
- transports en commun ;
- soins de santé.
La Ville n’a pas le contrôle de tous ces services.
Les grands projets d’aménagement devraient quand même communiquer avec les organismes qui en ont le contrôle.
L’aménagement municipal ne devrait pas se faire comme si les maisons existaient indépendamment du reste de la vie communautaire.
20.77Logement et Transports
Le coût réel d’un foyer comprend plus que le loyer ou l’hypothèque.
L’emplacement affecte :
- les transports ;
- le besoin de véhicule ;
- l’accès aux transports en commun ;
- la marche ;
- le vélo.
Un logement proche des besoins quotidiens peut réduire les coûts de transport du foyer.
La Ville ne devrait pas dicter comment les résidents se déplacent.
Elle devrait offrir des choix raisonnables.
20.78Terminologie du logement abordable
Le mot abordable est souvent utilisé de manière approximative.
La Ville devrait être précise.
Différents programmes peuvent définir l’abordabilité différemment.
Lorsqu’on présente un projet, il faut indiquer ce qu’on entend réellement.
Par exemple :
- location en dessous du prix du marché ;
- loyer indexé au revenu ;
- location au prix du marché ;
- propriété accessible ;
- logement soutenu.
Ne pas qualifier un projet d’abordable simplement parce que l’unité est plus petite.
La précision améliore le débat public.
20.79Les subventions publiques devraient être visibles
Si le logement reçoit un soutien municipal par l’intermédiaire de :
- terre ;
- réduction de frais ;
- subvention ;
- accroissement de la taxe ;
- infrastructures ;
- contribution directe ;
publiez la valeur là où elle peut raisonnablement être déterminée.
Puis indiquez :
- le nombre d’unités ;
- l’engagement d’abordabilité ;
- la durée ;
- le mécanisme d’application.
Le temps a de l’importance
Une unité en dessous du prix du marché pendant cinq ans est différente d’une unité protégée pendant trente ans.
Le public devrait comprendre ce qu’il a acquis grâce à sa contribution.
20.80Le risque du logement privé demeure privé
La Ville ne devrait pas garantir la rentabilité des projets de développement immobilier privé.
Les promoteurs prennent des risques.
Les propriétaires prennent des risques.
Les bailleurs prennent des risques.
Le gouvernement devrait offrir :
- des règles claires ;
- un processus équitable ;
- des approbations légales.
Il ne devrait pas protéger un investisseur privé contre les risques normaux du marché simplement parce qu’un projet immobilier a une valeur publique.
20,81 Aucune Faveur
Le Bureau de navigation en logement devrait fonctionner selon un seul standard.
Un grand promoteur ne devrait pas recevoir un meilleur service municipal ordinaire en raison d'un accès politique.
Un propriétaire qui construit une maison de jardin ne devrait pas recevoir un service inférieur simplement parce que le projet est petit.
La complexité peut varier.
Le respect ne devrait pas.
Rôle politique
Le conseil municipal établit :
- la politique ;
- l'emplacement ;
- le budget ;
- les priorités stratégiques.
Le personnel administre les demandes individuelles dans le cadre juridique approprié.
Le maire ne devrait pas devenir un agent privé de planification pour des amis, des donateurs ou des promoteurs privilégiés.
20,82 Motifs publics
Pour les décisions importantes en matière de logement, publier la raison.
Expliquer :
- quel problème est abordé ;
- quelle autorité la ville possède ;
- quelle preuve a été prise en compte ;
- quels impacts sur l'infrastructure existent ;
- ce que les résidents ont dit ;
- quelles alternatives existaient ;
- pourquoi l'approche finale a été choisie.
Les désaccords sur le logement sont plus faciles à gérer lorsque la logique est visible.
20,83 Objectifs en logement
Les objectifs peuvent être utiles.
Ils devraient mesurer des éléments que la ville peut raisonnablement influencer.
Des objectifs possibles incluent :
- les délais de traitement ;
- les unités supplémentaires autorisées ;
- les demandes de maisons de jardin ;
- la conversion d'étages supérieurs ;
- l'examen des terrains municipaux inoccupés ;
- les autorisations approuvées.
Un objectif municipal ne devrait pas devenir une promesse que le marché privé construira un nombre précis de logements à une date précise, sauf si la ville contrôle effectivement la construction.
Mesurer les actions et les résultats séparément
Action municipale
Autorisations traitées.
Résultat du marché
Logements achevés.
Les deux sont importants.
Ce ne sont pas les mêmes choses.
20,84 Baromètre du logement
Le baromètre annuel devrait inclure :
Offre
- unités proposées ;
- unités approuvées ;
- unités autorisées ;
- unités achevées, si connues.
Type de logement
- unités résidentielles supplémentaires ;
- maisons de jardin ;
- appartements ;
- maisons de ville ;
- autres formes.
Traitement
- délais moyens de traitement municipaux ;
- demandes en attente d'une action municipale ;
- demandes en attente d'informations de l'appliquant.
Centre-ville
- unités d'habitation sur les étages supérieurs créées.
Partenariat sur le logement public
- Initiatives ville-comté;
- contributions foncières municipales.
Accessibilité
- mesures d'habitation accessibles là où des données fiables existent.
Finances
- incitations municipales;
- engagements en matière d'infrastructures liées au logement.
Obstacles
- contraintes majeures en matière d'infrastructures;
- questions provinciales ou fédérales nécessitant une défense.
20.85La satisfaction en matière de logement est difficile à mesurer
Une ville peut ajouter des logements alors que les résidents restent frustrés par les prix.
Cela ne signifie pas automatiquement que les travaux de logement ont échoué.
De même, l'approbation de nombreux unités sans qu'aucune ne soit construite n'est pas suffisante.
Utilisez plusieurs mesures.
La politique du logement devrait être évaluée au fil du temps en tenant compte de :
- l'offre;
- le choix;
- le traitement;
- la construction;
- les informations sur le taux de vacance provenant de sources fiables, lorsqu'elles sont disponibles;
- l'expérience des citoyens.
Ne choisissez pas un seul chiffre et prétendez qu'il explique tout le système de logement.
20.86Les premiers 100 jours
Les premiers 100 jours devraient se concentrer sur l'élimination de la confusion.
1. Cartographier le processus actuel d'approbation du logement
Suivre un exemple concret allant de :
« J'ai une idée »
à
« Je peux occuper légalement l'unité. »
Identifier chaque étape.
2. Lancer le service de navigation en matière de logement
Commencer avec le personnel et les fonctions existants, si possible, plutôt que de créer immédiatement un nouveau service.
3. Créer un guide des options de logement
Expliquer :
- les unités de sous-sol;
- les maisons de jardin;
- les logements sur les étages supérieurs;
- les projets de logement petits et communs.
4. Établir la base de référence
Mesurer :
- le volume des demandes;
- les délais de traitement;
- les retards fréquents;
- les demandes incomplètes fréquentes.
5. Rencontrer les entrepreneurs et les corps de métier locaux
Demander :
Quelle étape municipale crée répétitivement un retard ou une confusion inutiles ?
6. Rencontrer les résidents
Demander aux personnes qui ont récemment terminé un projet de logement :
Quel a été l'élément le plus difficile à comprendre ?
7. Rencontrer le comté de Grey
Établir la table de coordination sur le logement et l'itinérance.
8. Réviser les terres municipales
Identifier les parcelles nécessitant une évaluation supplémentaire de leur adéquation au logement.
9. Réviser la capacité des infrastructures
Cartographier les principales opportunités et contraintes en matière de services.
10. Publier le premier tableau de bord sur l'habitation
Commencer par ce que la ville peut vérifier.
20.87Première année
Pendant la première année :
- gérer le bureau de navigation de l'habitation ;
- publier des guides d'habitation courants ;
- établir des normes de traitement ;
- améliorer la coordination interdépartementale ;
- promouvoir les unités additionnelles légales ;
- rendre les informations sur les maisons-jardins pratiques ;
- établir un soutien pour la conversion en centre-ville ;
- commencer l'examen des biens municipaux ;
- renforcer la coordination avec le comté ;
- publier des données sur l'habitation ;
- identifier les obstacles provinciaux nécessitant une défense.
L'objectif est de rendre le système existant compréhensible avant de créer de nombreux nouveaux programmes.
20.88Deuxième année
Pendant la deuxième année :
- simplifier les voies d'approbation courantes ;
- élargir les informations sur l'habitation ;
- résoudre les goulots d'étranglement en matière d'infrastructure ;
- soutenir les conversions appropriées en centre-ville ;
- développer des stratégies supplémentaires pour l'habitation familiale et pour les personnes âgées ;
- évaluer les opportunités liées aux biens municipaux ;
- améliorer les directives sur l'accessibilité ;
- examiner les performances du traitement ;
- ajuster le personnel ou les processus là où les preuves indiquent un véritable goulot d'étranglement.
20.89Troisième année
Pendant la troisième année :
- évaluer lesquelles des formes d'habitation ont effectivement augmenté ;
- identifier les quartiers où l'infrastructure peut soutenir davantage d'habitations appropriées ;
- renforcer la réutilisation adaptative ;
- approfondir les connexions avec les constructeurs et les travailleurs qualifiés ;
- évaluer si les incitations municipales produisent des résultats mesurables ;
- élargir les partenariats réussis avec le comté de Grey et les gouvernements supérieurs.
20.90Quatrième année
D'ici la quatrième année, les résidents devraient être en mesure de comparer le système d'habitation à celui du début du mandat.
Demander :
Est-il plus facile de savoir si un logement de sous-sol est légal ?
Est-il plus facile de déterminer si une maison-jardin peut être construite ?
Un résident sait-il où commencer ?
Les délais de traitement municipaux sont-ils visibles ?
Des étapes inutiles ont-elles été supprimées ?
Plus de choix d'habitation sont-ils disponibles ?
Les étages supérieurs en centre-ville ont-ils été convertis ?
Les obstacles liés à l'infrastructure ont-ils été identifiés plus tôt ?
La coordination avec le comté de Grey est-elle plus forte ?
Les incitations municipales ont-elles produit les résultats qu'elles promettaient ?
La ville a-t-elle clairement distingué l'habitation approuvée de l'habitation achevée ?
Sommes-nous restés honnêtes sur ce que le gouvernement municipal peut et ne peut pas contrôler ?
Publier les réponses.
20.91Ce que ce plan ne promet pas
Ce plan d'habitation ne promet pas :
- que chaque maison deviendra abordable ;
- que chaque demande sera approuvée ;
- que chaque quartier restera inchangé ;
- que chaque promoteur fera des profits ;
- que chaque locataire deviendra propriétaire ;
- que la zonage seule résoudra l'itinérance ;
- que les problèmes provinciaux et fédéraux d'habitation peuvent être résolus par la mairie ;
- que davantage d'unités produisent automatiquement de bons quartiers.
Elle promet quelque chose de plus réalisable.
Un système municipal d'habitation qui est :
- plus clair ;
- plus rapide là où le retard n'est pas nécessaire ;
- plus flexible ;
- plus honnête ;
- plus coordonné ;
- plus facile pour les résidents ordinaires à utiliser.
L'engagement en matière d'habitation
Owen Sound devrait devenir un endroit où une personne peut trouver un logis qui convient à plus d'une étape de la vie.
Un jeune devrait avoir un moyen de commencer.
Une famille devrait avoir de l'espace pour grandir.
Un propriétaire devrait être en mesure de comprendre comment créer une unité additionnelle légale.
Un enfant adulte devrait avoir des options pour vivre près de la famille tout en conservant son indépendance.
Un parent devrait avoir des options pour vieillir près de ses enfants et petits-enfants.
Un aîné ne devrait pas automatiquement devoir quitter un quartier familier simplement parce que la maison familiale est devenue trop grande.
Un propriétaire devrait comprendre les règles.
Un locataire devrait être traité comme un résident.
Un constructeur devrait savoir ce que la mairie exige.
Un voisin devrait être entendu lorsqu'il y a un impact légitime.
Et la mairie devrait savoir les limites de sa propre autorité.
L'engagement est :
Utiliser plus intelligemment les logements et l'infrastructure que nous possédons déjà.
Rendre plus facile à utiliser légalement les suites de sous-sol.
Rendre compréhensibles les règles sur les maisons-jardins.
Soutenir le logement intergénérationnel.
Créer davantage de moyens pour que les aînés puissent rester dans leur communauté.
Reconnaître les locataires comme des résidents complets.
Créer davantage d'options d'habitation, et non un seul type d'habitation prescrit.
Établir un seul bureau de navigation en matière d'habitation.
Donner aux projets complexes un seul dossier accessible au public.
Publier les normes de service.
Mesurer séparément le retard de la municipalité par rapport au retard de la personne candidate.
Relier la croissance de l'habitation à la capacité d'infrastructure.
Protéger les quartiers par des règles claires plutôt que par des politiques imprévisibles.
Travailler avec le comté de Grey sur les responsabilités qu'il porte.
Plaidoyer spécifiquement envers l'Ontario et le Canada là où leur autorité est nécessaire.
Utiliser soigneusement les terres municipales.
Publier la valeur des subventions publiques pour l'habitation.
Ne jamais prétendre qu'une unité approuvée a été construite avant qu'une personne puisse effectivement y habiter.
L'habitation est finalement plus qu'une question de bâtiments.
Il s'agit de savoir si les gens peuvent construire une vie à Owen Sound.
Davantage de logements. Plus d'options. Des règles plus claires. Des familles plus fortes. Une communauté dont les gens peuvent rester membres à chaque étape de la vie.